Bailleur social : en quoi consiste son activité ?

À côté des logements privés classiques, le parc social regroupe des habitations dont le montant du loyer est plafonné. Ces logements sont construits et gérés par des organismes publics, mais aussi parfois par des bailleurs privés. En quoi consiste le rôle du gestionnaire de logements sociaux et quelles sont ses missions ? Hellio fait le point sur la question du statut du bailleur social.

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Quel est le statut du bailleur social ?

Les textes encadrent les missions et les obligations du gestionnaire du parc social.

La réglementation applicable au bailleur social

Un bailleur social se définit comme un organisme public ou privé qui met en location un bien immobilier avec un loyer modéré.

Il existe plusieurs types de logements sociaux et tous ne sont pas dédiés aux foyers en situation de précarité. Toutefois, la notion de plafonnement des revenus est prise en compte pour l’attribution des habitations.

Le régime applicable aux bailleurs sociaux est défini à l’article L411 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Cet article précise que les opérations de construction, d’aménagement, d’attribution et de gestion des logements locatifs sociaux « participent à la mise en œuvre du droit au logement et contribuent à la nécessaire mixité sociale des villes et des quartiers ».

Les missions de l’organisme de gestion du logement social

Le bailleur social a pour mission l’acquisition, la construction et la rénovation des logements sociaux. Pour y parvenir, il peut s’appuyer sur une aide fiscale de l’État et sur des subventions des collectivités territoriales. La Caisse des dépôts et consignations accorde aussi des prêts à long terme aux bailleurs sociaux.

Le bailleur social assure également la mise en location des logements du parc social.

Il peut également vendre ses logements à des particuliers notamment par le biais du dispositif d’accession-location qui offre aux ménages la possibilité de payer d’abord un loyer pour ensuite acquérir le bien à un prix défini, à la fin du bail.

Cette possibilité de vendre les logements sociaux à des particuliers permet d’encourager l’accession à la propriété. Selon le dernier rapport en date de l’ANCOLS (Agence nationale du contrôle du logement social) à ce sujet, 8 400 logements sociaux ont été vendus à des particuliers en 2017, ce qui représente 0,2 % du parc. Cela peut sembler faible, mais le chiffre est en hausse de 15 % sur 4 ans.

Enfin, pour soutenir l’activité des gestionnaires du parc social et leur permettre de gagner en efficacité, la loi ELAN du 23 novembre 2018 allège les procédures administratives auxquelles ils sont soumis. Pour cela, le texte a notamment simplifié l’exercice de la maîtrise d’ouvrage des organismes HLM et a harmonisé les régimes de commissions d’appel d’offres.

Les obligations du bailleur social

Comme tout propriétaire bailleur, le gestionnaire de logements sociaux doit proposer à la location une habitation décente, telle que définie par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

Selon ce texte, les caractéristiques de l’habitation doivent permettre « la sécurité physique et la santé des locataires ». Ainsi, le gros œuvre du logement doit être en bon état d’entretien et de solidité.

L’isolation du logement est également importante : les infiltrations d’air doivent être évitées tout en maintenant une aération suffisante. Les réseaux électriques et de gaz ainsi que les équipements de production d’eau chaude et de chauffage doivent être conformes aux normes de sécurité.

En plus, comme tout propriétaire, le bailleur social doit garantir l’usage paisible des lieux à son locataire et réaliser les réparations qui ne relèvent pas de la responsabilité du locataire. Ces obligations sont prévues par l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1969 tendant à améliorer les rapports locatifs.

La spécificité liée à la qualité de bailleur social réside dans la durée du bail. En effet, le gestionnaire ne peut pas mettre fin au contrat de bail social qui est conclu pour une durée indéterminée, à moins que le locataire ne dépasse les plafonds de revenus.

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Qui peut devenir gestionnaire de logements sociaux ?

Les bailleurs sociaux ne sont pas que des organismes publics. Des propriétaires privés peuvent prétendre à ce statut, lequel présente de nombreux avantages.

Les différents types de bailleurs sociaux

Il n’existe pas qu’un seul type de bailleur social. En réalité, on distingue plusieurs organismes :

• Des Offices Publics de l’Habitat (OPH) qui sont des établissements publics locaux à caractère industriel et commercial (article L421-1 du code de la construction et de l’habitat) ;
• Des Entreprises sociales pour l’habitat (ESH) qui constituent des organismes privés de gestion de logement social ;
• Des sociétés d’économie mixte (SEM) qui sont des sociétés anonymes dont le capital est majoritairement détenu par une ou plusieurs personnes publiques ;
• Des Sociétés coopératives d’HLM (habitat à loyer modéré). Ce sont des sociétés anonymes soumises au statut de la coopération et à la législation HLM.

Les bailleurs sociaux peuvent donc être des organismes publics ou privés. Ils bénéficient d’un agrément de la part de l’État et sont investis d’une mission d’intérêt général.

Les organismes de gestion de logement social les plus importants en France sont les suivants :

• CDC Habitat ;
• 3F ;
• Paris Habitat ;
• Batigère ;
• Inolya.

Les conditions pour être bailleur social

Afin d’être qualifié de bailleur social, l’organisme doit obtenir un des trois agréments délivrés dans le domaine. Ils concernent les activités suivantes :

• La maîtrise d’ouvrage ;
• L’ingénierie sociale, financière et technique ;
• L’intermédiation locative et la gestion locative sociale.

L’agrément est accordé par le préfet après constitution d’un dossier comprenant certaines pièces justificatives.

Chaque année, l’organisme doit transmettre à l’autorité administrative un compte-rendu de son activité. Le retrait de l’agrément est possible par le préfet en cas de manquement du bailleur à ses obligations.

En ce qui concerne la location, l’organisme doit également signer une convention avec l’État qui permet de fixer les obligations du propriétaire, en termes de durée de bail et de plafonnement des loyers. Il s’agit d’une convention APL (aide personnalisée au logement).

Cet engagement permet au bailleur de bénéficier d’un prêt qui sert à financer ou rénover le bien immobilier. La durée de la convention est généralement égale à celle du prêt. Dans tous les cas, elle ne peut pas être inférieure à 9 ou 15 ans, selon la nature du prêt.

Ensuite, le contrat est renouvelé par tacite reconduction tous les 3 ans (source : ecologie.gouv.fr).

Quel est l’intérêt pour un particulier d’obtenir le statut de bailleur privé social ?

Un propriétaire privé peut devenir bailleur privé social par le biais de l’intermédiation locative. Le bailleur doit alors respecter toutes les obligations attachées à la qualité de bailleur social, notamment s’agissant du montant du loyer.

Dans cadre, il signe une convention avec l’Anah (Agence nationale pour l’habitat) aux termes de laquelle il s’engage à mettre son bien en location au titre d’un bail social, pendant plusieurs années.

En contrepartie, il bénéficie de plusieurs avantages :

• Le paiement des loyers est garanti jusqu’à la fin du bail social ;
• Le logement est remis en état en cas de dégradation ;
• La gestion locative est prise en charge par un tiers (association agréée par l’État ou agence immobilière à vocation sociale — AIVS) ;
• Une prime d’intermédiation locative est versée au propriétaire par l’Anah. Le montant peut atteindre 3 000 euros par logement.
• Un abattement fiscal est accordé sur les revenus fonciers perçus par le propriétaire ;
• Des prêts spécifiques permettent de disposer de facilités d’emprunt.

Finalement, devenir bailleur privé social peut constituer une opération immobilière intéressante pour un propriétaire puisque le niveau plus faible du loyer est compensé par de nombreux avantages.

Pour mener à bien la rénovation de vos logements sociaux

Quels sont les enjeux du parc immobilier géré par les bailleurs sociaux en France ?

L’état des lieux des logements sociaux permet d’appréhender l’importance de ce parc et son rôle à jouer dans la transition énergétique.

Les statistiques du parc géré par les bailleurs sociaux

La loi ELAN a réorganisé le secteur du logement social. Le texte exige ainsi que tout organisme de logement social gérant moins de 12 000 logements doit se fédérer à un groupe plus important appelé « groupe d’organismes de logement social ». Cette obligation s’applique depuis le 1^er janvier 2021.

Ainsi, selon l’Union sociale pour l’habitat qui regroupe la majorité des organismes de logement social, on comptait fin 2022 :

• 184 OPH ;
• 174 Entreprises sociales pour l’habitat ;
• 162 Sociétés coopératives d’HLM ;
• 46 sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif pour l’accession à la propriété (SACICAP) qui sont rattachées au groupe Crédit Immobilier de France.

Ces structures sont gérées par un total de 12 000 administrateurs bénévoles et 89 000 salariés.

Fin 2022, le parc social était composé de 4,8 millions de logements locatifs et 370 000 logements-foyers. En tout, ce sont plus de 10 millions de personnes qui y sont logées. Selon les statistiques du gouvernement, un Français sur deux vit ou a vécu en HLM. (Source : ecologie.gouv.fr).

En termes de loyers, le parc social représentait 21,6 milliards d’euros en 2021.

Au 1^er janvier 2022, près de 16 % des résidences principales sont des logements locatifs sociaux. Et en 2021, ce sont 75 900 logements qui ont été mis en location pour la première fois dans le parc social. Cette même année, 14 700 logements ont été démolis et 13 900 ont été vendus (source : statistiques.développement-durable.gouv.fr).

Enfin, en 2021, 20 % des bailleurs géraient environ 70 % des logements sociaux. (Source : gouvernement).

Le bailleur social face aux objectifs de transition énergétique

Comme tout propriétaire, les bailleurs sociaux doivent entretenir et rénover leur parc immobilier, pour garantir un certain niveau de confort à ses occupants.

Dans ce cadre, ils doivent faire face au défi que représente la transition énergétique. En effet, il est indispensable d’entreprendre des travaux de rénovation pour améliorer la performance énergétique des bâtiments.

Afin d’atteindre les objectifs climatiques de la France d’ici 2050 et notamment la neutralité carbone, l’État incite les propriétaires à réaliser ce type de travaux dans leurs logements. Et les bailleurs sociaux sont concernés au même titre que les autres propriétaires. Ils peuvent ainsi prétendre à des aides pour les soutenir dans leur projet de rénovation, telle que l’Eco-prêt du logement social (éco-PLS).

En juin 2022, l’ANCOLS a réalisé une étude au sujet de la rénovation thermique du parc social. L’agence a relevé que 520 000 logements ont fait l’objet de travaux de rénovation thermique entre 2016 et 2020. « Plus de 80 000 logements voient leur performance énergétique s’améliorer chaque année depuis 2018, contre environ 40 000 en 2016 », selon les termes de l’étude.

Bonne nouvelle : le secteur des logements sociaux est mieux loti que le secteur privé, avec un peu moins de 10 % de passoires thermiques (classes F-G au DPE), contre le double dans le privé. Les deux tiers des appartements et maisons sont classés C ou D.

Cela montre qu’il y a une véritable volonté d’agir dans le sens de la réhabilitation des logements sociaux de la part des propriétaires. Néanmoins, l’ANCOLS note que ces résultats sont insuffisants pour atteindre les objectifs climatiques de la France.

Les obstacles qui ralentissent les travaux sont liés aux financements et au coût des travaux, ainsi qu’au manque de personnel qualifié chez les bailleurs et du côté des entreprises avec lesquelles ils travaillent.

C’est donc le principal défi qui attend les gestionnaires du parc social à l’avenir : prendre le virage de la transition énergétique en rénovant les logements.

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Hellio, aux côtés des bailleurs sociaux pour les travaux de rénovation