Tout savoir sur l’isolation d’un logement social (HLM)

Rédigé par Antoine
Mis à jour le 15 juin 2022
Temps de lecture : 9 min
isolation d’un logement social HLM

Accueillant des résidentes et résidents aux revenus modestes, le parc social a besoin d’être rénové. Chauffage collectif ou individuel, éclairage mais aussi isolation des murs ou de la toiture… dans les HLM, sur quels postes engager des chantiers pour maximiser les économies d’énergie ? Qui décide des travaux et quelles sont les aides accessibles ? Hellio fait le point sur ces questions pour que les bailleurs améliorent l’isolation de leurs logements sociaux.


Un projet de rénovation collective ? Hellio vous accompagne



Rénover les logements sociaux : un enjeu en France

Rénovation des bâtiments : d’ambitieux objectifs

Le renforcement de l’isolation thermique des bâtiments est l’une des priorités actuelles du gouvernement français. Objectif fixé par la loi de 2015 sur la transition énergétique : viser la basse consommation. Tous les logements devront en effet appartenir à la catégorie A ou B du DPE (diagnostic de performance énergétique) d’ici à 2050.

vignette-bulle-dpe-maison-classe-energetique-lettreEn 2018, les classes A-B ne représentaient que 6,6 % des résidences principales ! Le parc social est légèrement mieux loti : 10,4 % des locataires de HLM habitaient dans un logement A ou B. Source : Fideli.

Pour atteindre cet objectif ambitieux, le renforcement de l’isolation des bâtiments doit s’intensifier. Car dans les maisons individuelles comme dans les bâtiments collectifs, d’importantes déperditions se produisent au niveau des combles, des murs, de la toiture ou encore des planchers bas.

Bailleurs sociaux : des HLM à rénover en priorité

PLAI, PLUS ou PLS ?

Pour l’attribution des logements sociaux HLM, il existe plusieurs plafonds de ressources, variables en fonction de la catégorie de logement social :

  • Logement PLAI, financé via le Prêt locatif aidé d’intégration est réservé aux locataires en situation de grande précarité,
  • Logement PLUS, financé via le Prêt locatif à usage social correspond à une location d’habitation à loyer modéré (HLM),
  • Logement PLS, financé via le Prêt locatif social se destine aux ménages ne pouvant prétendre à une location HLM mais n’ayant pas les revenus suffisants pour trouver un logement dans le parc locatif privé.

Répartis sur l’ensemble du territoire national, les HLM comptent au total 4,7 millions de logements locatifs. Environ 10 millions de personnes y résident. Ces HLM peuvent, selon les cas, appartenir à un organisme unique ou faire partie d’une copropriété, aux côtés d’autres propriétaires individuels ou organismes.

Selon les chiffres d’Union habitat, le parc social accueille des ménages qui répondent aux conditions maximales de ressources :

  • Près d’un logement sur quatre mis en location est en effet attribué à un ménage dont le revenu est inférieur à 20 % des plafonds de ressources PLUS.
  • 61 % des ménages logés par les organismes ont des revenus inférieurs à 60 % de ces plafonds.
  • Tandis qu’un peu plus d’un tiers des locataires HLM ont des ressources inférieures au seuil de pauvreté national (1 102 € par mois pour une personne seule).

Avec l’explosion des prix de l’énergie et plus généralement l’inflation générale, chaque euro économisé est précieux pour cette catégorie de Français. Les travaux de rénovation thermique sont donc à mener en priorité dans ces logements HLM. Ceci, afin d’éviter à ces familles modestes, à très modestes, de se retrouver face à des situations de précarité énergétique, où il faut choisir entre se chauffer et préserver son pouvoir d’achat…

picto chiffre HellioLE CHIFFRE HELLIO : 14 %

Selon les chiffres du ministère du Logement, les HLM comptent 14 % de passoires thermiques. Un chiffre légèrement inférieur à l’ensemble des logements (17-18 %). Actuellement, le parc HLM est meilleur élève que les autres, car il compte une proportion importante de logements récents. Des bâtiments généralement moins énergivores car soumis à une réglementation thermique plus stricte. 33 % des logements HLM ont été construits après 1990, et 109 000 logements ont été réhabilités rien qu’en 2020.

Rénovation énergétique : de nouvelles obligations

Depuis la loi relative à la croissance verte de 2015, les copropriétés — y compris lorsqu’elles comportent des HLM — doivent respecter de nouvelles obligations.

Picto_immeuble_Echafaudages_isolation_murs_ravalement_facadePar exemple, si des travaux de ravalement de façade importants ou de réfection de toiture sont prévus, les copropriétés sont dans l’obligation d’effectuer dans le même temps des travaux d’isolation thermique.

Dans les années à venir, de nouvelles lois viendront créer de nouvelles obligations. Ceci, afin d’accélérer encore davantage la rénovation thermique du parc collectif, notamment dans les logements sociaux et HLM.

Des appartements… ainsi que des maisons HLM

picto-immeuble-bleuLe parc HLM français compte pas moins de 4 millions d’appartements. Mais contrairement aux idées reçues, ce parc est également constitué de maisons. Au total, ces maisons à destination des ménages modestes à très modestes sont au nombre de 800 000 sur l’ensemble du territoire national (2018 selon Fidéli).


Les avantages de l’isolation des bâtiments collectifs

Qu’il s’agisse de logements privés ou sociaux, on retrouve les mêmes intérêts à mener des projets d’isolation.

Réduction de la consommation d’énergie

La rénovation thermique des logements est une démarche vertueuse au point de vue individuel, mais encore plus au point de vue collectif.

S’attaquer d’emblée à des travaux dans plusieurs logements permet en effet de réduire significativement la consommation d’énergie, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre.

picto-renovation-complete-immeubleMieux isolés, les bâtiments subissent moins de transferts de chaleur entre les espaces chauffés et non chauffés (extérieur, sous-sol…). Les occupantes et occupants peuvent ainsi diminuer la puissance d’utilisation du chauffage, et également, l’allumer plus tard dans la saison.

Un meilleur confort thermique et acoustique

Après des travaux d’isolation, le logement social va mieux conserver la chaleur pendant l’hiver, mais aussi la fraîcheur pendant l’été. Les résidentes et résidents profitent donc d’un meilleur confort, au quotidien et en toutes saisons.

Ces rénovations réduisent également l’humidité dans les logements. L’atmosphère est plus saine, et les désagréables sensations de froid disparaissent.

Enfin, les nuisances sonores sont minimisées. La tranquillité des résidents est ainsi préservée.

Rénovation énergétique et baisse des charges

picto-baisse-depensesLorsque l’immeuble est bien isolé, les frais de chauffage diminuent, ainsi que, le cas échéant, les factures des locataires. Une bonne nouvelle, puisque l’énergie constitue une part importante dans les charges résidentielles. D’autant plus aujourd’hui, à l’heure où le prix des énergies telles que le gaz est en pleine explosion...


Murs, planchers, toitures : quels sont les différents postes d’isolation ?

Dans le cas d’un appartement, les travaux peuvent se dérouler dans les parties privatives, ou avoir un impact sur les parties communes.

1- Isolation de la toiture et des combles

Selon l’Ademe, entre 25 et 30 % des déperditions thermiques se produisent par le toit dans une maison ancienne à l’isolation défaillante. D’où l’importance de programmer en priorité des travaux de rénovation énergétique dans le parc social !

Différents moyens d’action sont envisageables :

  • Isoler la toiture par l’intérieur : ces travaux sont à privilégier si la charpente est en bon état et les combles pas trop encombrés. Mais c’est un chantier qui limite l’espace disponible.
  • Isoler la toiture par l’extérieur (sarking) : cette solution est idéale si la toiture est en mauvais état, car c’est l’occasion de la rénover totalement. Mais ici, durant les travaux, la charpente est à nu. Le chantier ne peut donc s’effectuer qu’à certaines périodes de l’année. C’est par ailleurs une opération chère, lourde, et en général plus longue que l’isolation par l’intérieur.
  • Isoler la toiture-terrasse : si le toit est plat, par l’extérieur en prenant garde à assurer l’étanchéité.

2- Limiter les pertes thermiques : l’isolation des planchers

Parmi les travaux à envisager dans un HLM : l’isolation des planchers. Ce chantier limite considérablement les déperditions d’énergie. Cette opération est à mener en priorité au niveau des planchers du sous-sol, afin d’isoler entre l'espace chauffé et non chauffé.

Lorsque les planchers bas ne sont pas suffisamment isolés, notamment au-dessus d’un parking, d’une cave ou d’une chaufferie, cela occasionne de grandes pertes de chaleur.

En pratique, afin de renforcer l’isolation des planchers, différents matériaux peuvent être utilisés sous forme de panneaux souples, semi-rigides, ou encore d’isolant pulvérisé (flocage).

3- L’isolation des murs par l’extérieur

Procéder à une rénovation thermique des murs limite considérablement le gaspillage d’énergie et améliore le confort au sein des logements. Comme pour la toiture, deux solutions sont ici envisageables : l'isolation par l’intérieur (ITI) ou l’isolation par l’extérieur (ITE).

Cette seconde option est celle qui supprime le plus de déperditions d’énergie. L’ITE crée en effet une enveloppe protectrice autour du logement, et conserve l’inertie des murs. Ainsi, les pièces se refroidissent moins vite pendant l’hiver. De plus, l’ITE protège les murs des variations climatiques, ce qui prolonge la jeunesse et l’esthétique du bâtiment.

Les travaux d’isolation par l’extérieur s’effectuent dehors. Il n’y a donc pas de gêne pour les habitants. C’est l’occasion d’effectuer un ravalement de façade.

C’est toutefois un chantier relativement lourd et coûteux, pouvant nécessiter la modification des menuiseries. Quant aux règles d’urbanisme, elles sont à suivre à la lettre pour que le chantier puisse s’effectuer.

4- Murs : l’isolation par l’intérieur

Technique plus courante que l’ITE, l’isolation des murs par l’intérieur ne modifie pas l’aspect extérieur du bâtiment. Dans les logements sociaux, ces travaux évitent la condensation sur les murs, les phénomènes de parois froides et autres sensations inconfortables. C’est l’occasion de rénover l’intérieur du bâtiment avec de nouvelles peintures ou un nouveau papier peint.

Définition

Les ponts thermiques désignent les ruptures d’isolation thermique, par exemple au niveau de la jonction entre un mur et le plafond.

Ces travaux coûtent moins cher que l’ITE en moyenne, si l'on se base sur des observations en maison individuelle. Toutefois, ils réduisent le volume des pièces, qui par ailleurs sont inutilisables pendant le chantier. Enfin, il faut savoir que l'ITI traite moins de ponts thermiques que l’ITE, et n’agit pas sur la sensation de sol froid.

5- L’isolation des fenêtres

picto astuce HellioL’ASTUCE HELLIO :

Autre opération d’isolation très intéressante pour les logements sociaux collectifs ou en copropriété : le calorifugeage. Ce chantier consiste à isoler les tuyaux d’eau chaude situés dans les parties communes telles que caves ou garages par exemple. Le calorifugeage permet de réduire sensiblement les déperditions thermiques. L’isolation du réseau d’eau chaude permet en effet de maintenir la chaleur, et d’économiser ainsi jusqu’à 15 % sur la facture d’énergie. De plus, grâce au dispositif des certificats d’économies d’énergie (CEE), certaines opérations peuvent être financées jusqu’à 100 %.

Sensation de froid dans le logement ou d’humidité malgré le chauffage, condensation sur les carreaux, courants d’air… tous ces points peuvent indiquer que les fenêtres présentent un défaut d’isolation.

Rénover les vitrages est un moyen efficace de réaliser des économies d’énergie, mais aussi d’améliorer l’insonorisation de l’immeuble.

Pour maximiser les gains énergétiques, l’idéal est de remplacer des fenêtres vétustes par des modèles PVC ou en aluminium, à double ou à triple vitrage.


Isolation d’un logement social HLM : quelles démarches et qui décide ?

C’est au bailleur social que revient la charge de réaliser les travaux importants liés à la vétusté et à l’isolation du logement. En pratique, l’organisme bailleur social compte à lui seul une multiplicité de décisionnaires, notamment le conseil d’administration, la direction du patrimoine, ou encore les responsables techniques.

De plus, la prise de décision nécessite un appel d’offre avec une notation prévue à l’avance. Cela laisse donc de la marge de manœuvre à l’organisme bailleur pour choisir le prestataire idéal pour les travaux.

picto-main-vote-urneLorsqu’un même bâtiment est partagé entre plusieurs bailleurs, les décisions sont prises par vote selon les tantièmes, comme dans une copropriété privée classique.

De leur côté, les locataires ont la possibilité de s’exprimer sur les projets à venir s’ils sont réunis en associations. Toutefois, leur influence reste limitée sur des sujets aussi techniques que la rénovation énergétique au sein des HLM.

Rénovation du parc social : anticiper 2028

Pour les bailleurs, engager des travaux de rénovation au sein du parc social permet d’anticiper le calendrier progressif d’interdiction de mise en location des logements classés F ou G (passoires énergétiques) d’ici 2028. En effectuant un audit au préalable, il est possible de connaître la lettre estimée du DPE après le chantier.

Il arrive qu’un bailleur social possède des logements dans une copropriété. On parle alors de copropriété mixte.


Vous avez des questions sur les démarches à suivre ?


Quelles aides financières pour l’isolation d’un logement social ?

Les Certificats d’économies d’énergie

euro-economie-financement (2)Le dispositif des CEE est financé par les fournisseurs d’énergie (gaz, électricité, fioul…). Il permet aux bailleurs sociaux de financer de nombreux projets qui abaissent la consommation énergétique, tels que les chantiers d’isolation du bâtiment.

À noter que, depuis 2021, le contrôle de ces chantiers est renforcé. Un organisme indépendant peut en effet se déplacer après travaux, et être amené à évaluer la qualité de l’intervention.

Pour être éligible, des critères de résistance thermique doivent être respectés.

Les primes Coup de pouce

La prime Coup de pouce Rénovation performante peut être attribuée aux bâtiments résidentiels collectifs, et notamment à des HLM, dans le cadre de rénovations globales.

Les travaux entrepris par le bailleur social doivent ici permettre d’abaisser la consommation d’énergie du bâtiment collectif à hauteur de 35 % minimum. Le montant des primes accordées dépend des entreprises signataires, et des économies d’énergie réalisées grâce aux travaux.

picto-date-calendrier-bleuEn pratique, pour pouvoir bénéficier de la prime Coup de pouce Rénovation performante, les travaux doivent être engagés et le devis signé avant le 31 décembre 2025. Le chantier doit quant à lui s’achever avant le 31 décembre 2026.

L’éco-prêt logement social (éco-PLS)

picto info HellioL’INFO HELLIO :

Certaines aides accordées aux bailleurs sociaux pour les travaux de rénovation thermique sont cumulables. C’est notamment le cas des CEE et du PLS. Le cumul de ces différentes aides permet de réduire encore davantage le coût global des travaux d’isolation des bâtiments.

D’autres aides sont accordées aux logements sociaux, et notamment l’éco-PLS. Mis en place dans le cadre du Grenelle environnement, l’éco-prêt logement social vise à accélérer la rénovation énergétique des logements sociaux en France. Ce dispositif permet au bailleur social d’obtenir un financement de 9 000 à 22 000 € par logement avec des majorations possibles :

  • 2 000 € si, après travaux, les logements obtiennent un label réglementaire de performances énergétiques comme le label BBC,
  • 3 000 € lorsque de l’amiante est décelé au sein de l’immeuble.

MaPrimeRénov’ Copropriétés : pas pour le parc social

picto-croix-rouge-hellioCette aide unique est versée aux syndicats de copropriétaires et n’est pas valable pour les logements sociaux. Les travaux entrepris dans les copropriétés concernées doivent garantir une amélioration significative du confort et de la performance énergétique, qui doit atteindre au minimum 35 % après travaux.

Pour être éligible, la copropriété doit comporter au minimum 75 % de lots d’habitations principales et être immatriculée au registre national. Le montant de MaPrimeRénov'Copro est de 25 % de la quote-part des travaux, dans la limite de 3 750 € par logement.


Hellio est aux côtés des bailleurs sociaux. Soyez conseillé par un expert


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