Au 1er janvier 2021, la France comptait 5,2 millions de logements sociaux, adressés aux ménages modestes. Ce parc locatif social, souvent vétuste et énergivore, nécessite d’être réhabilité afin d’assurer aux logements une meilleure performance énergétique. Comme pour le parc privé, la rénovation vise à diminuer les charges énergétiques des locataires et d’améliorer leur confort thermique, alors que 26 % des Français déclarent avoir souffert du froid au moins 24 h durant l’hiver 2022-2023 (ONPE). Pour aider au financement des travaux de rénovation des logements les plus énergivores de ces bâtiments résidentiels, il existe — entre autres — l’éco-prêt logement social. Tour d’horizon de cette aide adressée aux bailleurs sociaux.
Vous avez besoin de conseils pour réaliser votre projet de rénovation ?
Au sommaire :
Qu'est-ce que l'éco-prêt logement social ?
L’INFO HELLIO :
L’éco-prêt logement social est instauré en 2009 par L’État et la Caisse des dépôts et consignations, qui établissent une enveloppe de prêts de 1,2 milliard d’euros. Depuis cette date, 3 générations de prêts ont vu le jour.
L’éco-prêt logement social est un dispositif d’aide financière adressé aux bailleurs sociaux. Il s’agit d’un prêt à taux bonifié, distribué par la Caisse des dépôts et consignations, et destiné à financer les travaux de rénovation énergétique du parc social.
Le dispositif éco-PLS est issu du Grenelle de l’environnement de 2007. Lors de cette concertation, différents engagements ont été pris en matière d'environnement et de développement durable, notamment en ce qui concerne le bâtiment et l’habitat. Sont ainsi mises en place des mesures incitatives pour la rénovation thermique des logements et bâtiments existants. L’éco-prêt logement social est ainsi un dispositif qui encourage la rénovation énergétique.
Qui peut recevoir l’aide ?
Ce prêt est réservé aux bailleurs sociaux, entendons donc :
- Les organismes d’habitations à loyer modéré (HLM),
- Les sociétés d'économie mixte ayant pour objet statutaire la production et la gestion de logements sociaux,
- Les organismes qui ont l’agrément maîtrise d’ouvrage,
- Tous les logements sociaux dont le permis de construire est antérieur au 1er mai 2010 (ou au 1er juillet 2014 pour les logements sociaux d’Outre-mer).
L’éco-PLS est accordé en priorité aux logements les plus énergivores, soit ceux de classe énergétique E, F et G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). À savoir que le prêt est également ouvert aux logements de classe énergétique D du DPE, dans la limite de 50 000 logements par an.
LE CHIFFRE HELLIO : 25 %
En France, le secteur du bâtiment contribue à près de 25 % des émissions de gaz à effet de serre selon le site du gouvernement. Chaque année, le secteur du bâtiment émet plus de 123 millions de tonnes de CO2 (source : ministère de la Transition écologique). La rénovation des logements est donc un des points clés dans la lutte contre le réchauffement climatique, et pour la transition énergétique.
Quelles conditions pour bénéficier de l’éco-PLS ?
Pour bénéficier de l’éco-PLS, les bailleurs sociaux doivent entreprendre des travaux d’économies d’énergie. Sauf exception, il s’agit d’une obligation de résultats et non de moyens.
Pour être éligible à ce dispositif financier, certaines conditions doivent être remplies pour les logements classés D, E, F ou G au DPE :
L’ASTUCE HELLIO :
Les travaux de réhabilitation doivent débuter dans un délai de 6 mois à compter de l’offre de prêt, et être achevés dans un délai de 2 ans à compter de cette même date.
- Les travaux entrepris doivent permettre un gain énergétique de 40 % minimum et de 80 kwh/m²/an minimum entre les consommations conventionnelles d’énergie primaire du bâtiment avant et après les travaux sur le chauffage, le refroidissement, l’eau chaude sanitaire, l’éclairage et les auxiliaires ;
- Les émissions de gaz à effet de serre (GES) du bâtiment avant et après la réhabilitation ne doivent pas augmenter ;
- Les émissions de gaz à effet de serre (GES) du bâtiment avant et après la réhabilitation ne doivent pas augmenter ;
- Une étiquette A, B, C, ou D sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) après travaux soit :
- La consommation conventionnelle d’énergie du bâtiment doit être égale ou inférieure à 250 kWh/m²/an après la réalisation des travaux de rénovation ;
- Des émissions de gaz à effet de serre du bâtiment après travaux inférieures ou égales à 50 kg CO²eq/m²/an ;
- L’installation d'une nouvelle chaudière au gaz pour les maisons individuelles est interdite.
Une exception pour les immeubles très anciens
Pour ce qui est des logements achevés après le 1er janvier 1948, ils doivent fournir le résultat de performance énergétique après travaux. La mesure du niveau de consommation conventionnelle en énergie est réalisée au moyen d’une méthode réglementaire applicable aux bâtiments existants, la DPE 3CL-2021. Ce moyen de calcul permet d'évaluer la performance initiale du bâtiment, d'orienter les choix de rénovation, et d'estimer l'économie d'énergie réalisée grâce aux travaux par rapport à la situation antérieure.
En revanche, comme l’explique le gouvernement, « la méthode réglementaire n’est pas applicable aux bâtiments achevés avant le 1er janvier 1948 ». Dans ces derniers, les bailleurs peuvent réaliser des travaux performants parmi une liste. Autrement dit, il n’y a pas de résultat imposé mais seulement des moyens à mettre en œuvre.
L’ensemble des exigences sont détaillées dans la convention signée par l’État et la Caisse des dépôts et consignations le 30 août 2019.
Hellio, partenaire des bailleurs sociaux dans leur rénovation énergétique
Quels sont les montants de l’éco-PLS ?
Le montant de l’éco-prêt logement social est compris entre 6 500 et 33 000 € par logement en fonction du gain énergétique.
Tableau des montants selon le gain énergétique
| Gain énergétique primaire (kwh/m²/an) | Montant de prêt par logement (€) |
| 80-109 | 6 500 |
| 110-169 | 10 500 |
| 170-229 | 17 500 |
| 230-299 |
21 500 |
| 300-389 | 27 000 |
| ≥ 390 | 33 000 |
Bonus de l'Éco-Prêt Logement Social
Des majorations sont possibles aux conditions suivantes :
- De 2 000 € par logement si les travaux réalisés permettent de justifier d’un label réglementaire de performance énergétique tel que : le label BBC (Bâtiment Basse Consommation), le label Haute Performance Énergétique (HPE), ou le Bâtiment Bas Carbone (BBCA) ;
- De 3 000 € par logement en cas de présence d’amiante dans le bâtiment ;
- De 3 000 € en cas de réduction de 70 % des émissions de gaz à effet de serre minimum (après les travaux, le chauffage ne doit pas fonctionner au gaz) ;
- De 2 000 € lorsque les logements sont exposés aux points noirs de bruit des réseaux routier et ferroviaire.
Dans le cadre du plan de relance 2021-2022, l’État avait ouvert un appel à projets MassiRéno. Il s’agissait d’un soutien financier aux organismes de logement social s’engageant dans la mise en œuvre de solutions industrielles performantes et réplicables de rénovation énergétique. Pour les dix lauréats retenus de cet appel à projets, le montant par logement de l'éco-prêt logement social est porté à son plafond, soit 33 000 €, hors bonus.
Enfin, dans le but de soutenir des réhabilitations ambitieuses qui permettent de massifier la rénovation en développant des procédés industriels innovants, la Banque des territoires et la direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages (DHUP) ont proposé une majoration de l'éco-prêt logement social pour les projets à énergie neutre garantie, dits E = 0.
Peut-on cumuler l’éco-prêt logement social avec d’autres aides ?
L’éco-PLS est cumulable avec la prime des Certificats d’économies d’énergie (CEE). Cette dernière finance des opérations d’amélioration de l’efficacité énergétique : isolation thermique, remplacement de chaudière, etc.
Au sein du dispositif des CEE, plusieurs coups de pouce (soit des bonifications de CEE) sont éligibles aux bailleurs sociaux.
Coups de pouce CEE à l'échelle du logement
- "Rénovation d'ampleur des maisons et appartements individuels" : disponible seulement pour les ménages non éligibles à MaPrimeRénov' (tels que les bailleurs sociaux ou les propriétaires de résidence secondaire)
- "Pilotage connecté du chauffage pièce par pièce" : seulement pour les ménages chauffés individuellement
Coups de pouce CEE à l'échelle du bâtiment
- "Rénovation performante d'un bâtiment résidentiel"
- "Chauffage des bâtiments résidentiels collectifs et tertiaires", qui incite à raccorder les bâtiments à un réseau de chaleur, une solution plus économique et écologique par rapport au fioul ou au gaz.
Prêt bonifié pour le raccordement d'un HLM à un réseau de chaleur
L'Ademe et la Banque des Territoires ont créé un nouveau prêt à taux bonifié destiné aux bailleurs sociaux afin de raccorder leur logement social à un réseau de chaleur. Disponible depuis le 18 mars 2024, ce prêt est éligible pendant 2 ans.
En revanche, MaPrimeRénov' s'adresse aux propriétaires bailleurs privés, mais pas sociaux. Seule exception : les copropriétés mixtes.
Hellio accompagne les bailleurs sociaux dans la réhabilitation des logements sociaux. Ils bénéficient ainsi de toute l’expertise nécessaire pour le bon déroulement d’un projet de réhabilitation. De la visite technique, et la mobilisation des aides financières, jusqu’à la réalisation du chantier, Hellio assure aux bailleurs sociaux un accompagnement complet.
Un projet d'optimisation énergétique pour vos logements sociaux ?
