Loyer pour un logement social : ce qu’il faut savoir

La France compte près de 5,4 millions de logements locatifs sociaux, destinés aux ménages aux revenus modestes ou intermédiaires. Alors, quel est le montant du loyer d’un logement social ? Comment est-il calculé ? Comment est-il révisé par le bailleur ? Hellio fait le point dans cet article.

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Quel est le prix d’un loyer d’un logement social ?

Le montant moyen du loyer d’un logement social

En France, le loyer d’un logement social est de 6,52 €/m² en moyenne. Une disparité est notable entre les régions : en Île-de-France, le loyer moyen d’un logement locatif social est de 7,68 €/m², contre 6,15 €/m² en province et dans les DROM (départements et régions d’outre-mer).

Source : Données et études statistiques - Logement sociaux locatifs.

Un loyer qui dépend du type de logement social

En fonction de ses ressources financières, le locataire peut se voir attribuer différents types de logements sociaux, dont les loyers peuvent varier :

• PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration) : pour les ménages en grande précarité ;
  
  
• PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) ou HLM (Habitation à Loyer Modéré) : pour les foyers modestes ;
  
  
• PLS (Prêt Locatif Social) : pour les ménages aux revenus intermédiaires ;
  
  
• PLI (Prêt Locatif Intermédiaire) : pour les ménages dont les revenus sont trop élevés pour les autres types de logements sociaux, mais trop faibles pour le parc privé.

Comment est calculé le loyer d’un logement social ?

Le loyer d’un logement social est fixé par son bailleur. Pour calculer le loyer de son locataire, le bailleur social détermine d’abord un prix de base au m². Deux méthodes de calcul peuvent ensuite lui permettre de fixer le montant du loyer :

• Méthode établie sur la surface habitable : prix de base au m² x (surface habitable du logement + moitié des surfaces annexes d’une hauteur d’au moins 1,80 m à l’usage exclusif de l’occupant) ;
  
  
• Méthode établie sur la surface corrigée : prix de base au m² x surface corrigée du logement.

Réduction de loyer ou surloyer dans un logement social : dans quels cas s’appliquent-ils ? 

Le loyer d’un logement social peut varier en fonction des revenus du locataire : une réduction ou un supplément de loyer peut s’appliquer dans certains cas.

La réduction de loyer de solidarité (RLS)

Les ménages les plus modestes du parc social peuvent bénéficier d’une réduction de loyer de solidarité. Le montant mensuel de cette RLS, et les plafonds de ressources ouvrant droit à celle-ci, sont fixés chaque année, par arrêté.

Il varie en fonction de :

• la composition du foyer (personne seule, couple avec personne à charge…) ; 
• la zone du logement (zone 1 pour l’Île-de-France, zone 2 pour les villes de plus de 100 000 habitants, zone 3 pour les autres communes).

Pour 2025, les montants de la réduction de loyer de solidarité ne sont pas encore connus au moment de la rédaction de cet article. Voici ceux appliqués en 2024. Les barèmes 2025 n’ont pas encore été communiqués.

Exemple : un couple, sans personne à charge, vivant à Paris (zone 1) dans un logement social dont le loyer est de 350 € peut bénéficier d’une réduction de loyer de 66,73 €. Le montant de son loyer est finalement de 283,27 €.

Le supplément de loyer de solidarité (SLS)

Un supplément de loyer de solidarité, appelé aussi "surloyer", est appliqué si les revenus annuels de l'ensemble des personnes vivant dans le logement social dépassent d'au moins 20 % les plafonds de revenus fixés pour l'attribution du logement social.

Le montant mensuel de ce surloyer est calculé à partir de 3 éléments :

• la surface habitable du logement (en m²) ; 
• le coefficient de dépassement du plafond de ressources d'attribution d'un logement locatif social ;
• le supplément de loyer de référence (en €/m²). 

Ces deux derniers éléments dépendent de la localisation du logement. 

Les montants du supplément de loyer de solidarité en 2025 :

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Quand et comment payer le loyer d’un logement social ?

À quelle date payer le loyer d’un logement social ?

En fonction des modalités précisées dans le bail du logement social, le paiement du loyer et des charges doit souvent s’effectuer en début ou fin de mois.

Le versement du loyer est généralement mensuel, mais il peut s’effectuer à une autre périodicité (par trimestre, par exemple). Dans ces conditions, le locataire peut toujours demander un paiement mensuel s’il le souhaite.

Comment payer le loyer d’un logement social ?

Le paiement du loyer d’un logement social peut s’effectuer :

• par chèque ;
• par virement bancaire ;
• par espèces (jusqu’à un montant maximum de 1 000 €).

Un bailleur social ne peut pas exiger à son locataire de payer son loyer par prélèvement automatique. Il ne peut pas non plus prélever ou faire prélever le montant du loyer sur le salaire de son locataire.

Comment est calculée la révision de loyer d’un logement social ?

La révision annuelle du loyer d’un logement social

Chaque année, le 1^er janvier, le loyer du logement social est révisé. D’après les ministères de l’Aménagement du territoire et de la Transition écologique, les locataires des logements sociaux ont ainsi vu leur loyer augmenter de 3,8 % en moyenne, entre 2023 et 2024.

Pour procéder à la révision annuelle de son logement social, le bailleur doit considérer :

• le montant actuel du loyer ;
• l’indice de référence des loyers (IRL) du 2^e trimestre de :
  • l’année N-1 ;
  • l’année N-2.

Pour obtenir le nouveau loyer du logement social, il s’appuie sur le calcul suivant :

montant actuel du loyer x IRL du 2^e trimestre de l'année N-1 / IRL du 2e trimestre de l'année N-2

Exemple : pour un logement social dont le loyer s’élevait à 500 € en 2024, le bailleur multiplie le loyer mensuel (500 €) par l’IRL du 2e trimestre 2024 (145,17), qu’il divise ensuite par l’IRL du 2e trimestre 2023 (140,59). En 2025, il peut ainsi demander un loyer de 516,28 € à son locataire.

La révision du loyer en cas de réhabilitation ou de rénovation énergétique du logement

Sous certaines conditions, le bailleur social peut augmenter le loyer en cas de réhabilitation du logement. Il peut également procéder à une révision du loyer s’il réalise des travaux d'économies d’énergie permettant au logement d’atteindre un certain niveau de performance énergétique.

Y a-t-il un gel des loyers pour les passoires thermiques du parc social ?

Non, seul le parc privé est concerné par le gel des loyers pour les passoires thermiques, prévu par la loi Climat et résilience. Concrètement, cela signifie qu’un bailleur social peut augmenter le loyer de son logement, même si ce dernier est noté F ou G au DPE (diagnostic de performance énergétique).

Or, selon les dernières statistiques des ministères de l’Aménagement du territoire et de la Transition énergétique, 7,4 % des logements sociaux sont des passoires thermiques (soit plus 300 000 de logements). Ces habitations, mal isolées et difficiles à chauffer, sont synonymes d’inconfort et de factures énergétiques élevées, pour des ménages parfois déjà grandement touchés par la précarité énergétique.

Raisons pour lesquelles l’association UFC-Que Choisir “exhorte le Gouvernement et les parlementaires à œuvrer pour que les locataires résidant dans des logements sociaux énergivores puissent bénéficier d’un gel de leurs loyers”.

À lire aussi notre article sur le projet de loi logement abordable.

Hellio accompagne les bailleurs sociaux dans la rénovation de leurs logements