Travaux en logement social : pourquoi les réaliser et comment les financer ?

À l’heure où le prix du gaz et de l’électricité augmente considérablement, les ménages les plus modestes risquent de se retrouver rapidement en situation de précarité énergétique. La rénovation thermique des logements, notamment sociaux, est donc une priorité absolue. Quelles sont les démarches et les aides accessibles aux bailleurs sociaux ? Nos réponses.

Bailleurs sociaux : Hellio vous guide sur les aides à la rénovation

Les types de travaux à réaliser en logement social

La rénovation énergétique

Il est possible de réaliser des travaux de rénovation afin d’améliorer la performance énergétique des logements. Isolation, changement de système de chauffage ou encore amélioration de la ventilation… Voici les travaux prioritaires :

• L’isolation thermique : isolation des murs, des toits-terrasses, des planchers bas, des combles, des points singuliers et calorifugeage. Ces différents travaux d’isolation assurent une réduction des déperditions thermiques.

• Le remplacement du système de chauffage : chaudière à gaz à condensation, chauffage électrique ou encore chaudière au bois. Un nouveau mode de chauffage moins énergivore est indispensable à la rénovation des logements sociaux.

Il est également possible d’entreprendre des travaux d’entretien ou de remplacement. En voici quelques exemples :

• Le remplacement des fenêtres et volets,
• Le remplacement des radiateurs et convecteurs électriques,
• Le ravalement des façades, etc.

• D’autres actions sont envisageables : installation d’ampoules LED, installation d’une VMC double flux, mise en place d’un thermostat programmable… Ces actions permettent de diminuer la consommation énergétique d’un ménage.

Les autres travaux : modernisation, accessibilité…

Même si la rénovation énergétique fait l’actualité, il ne faut pas oublier pour autant l’ensemble des travaux qui garantissent le confort et satisfont les besoins essentiels des occupants.

Réaménagement des pièces, installation d’équipements pour faciliter l’accès des personnes à mobilité réduite, modernisation de la cuisine, ou tout simplement décoration… Les idées ne manquent pas pour rénover un appartement ou une maison et le rendre plus agréable. En outre, cela augmentera sa valeur sur le marché, ce qui peut rentabiliser les travaux.

Pourquoi la rénovation des logements sociaux est-elle essentielle ?

En France, près de 10 millions de personnes résident dans des HLM, selon l’Union sociale pour l’habitat. Ces locataires possèdent des ressources limitées et peuvent rencontrer des difficultés pour payer leurs factures. Ainsi, la rénovation du parc social doit permettre de rendre les logements plus économes et confortables.

Rénover les logements sociaux pour éviter la précarité énergétique

Aujourd’hui, le parc des logements sociaux a la particularité de compter moins de passoires énergétiques que celui des logements privés : environ 8,1 % contre 18,5 % (source : étude ministère de la Transition écologique 2023).

Cette différence se justifie par l’effort de rénovation ciblé, réalisé par les organismes de logement social, au cours des dernières années. Autre raison : la prévalence du chauffage collectif au gaz. Les logements chauffés au gaz, au bois ou par un réseau de chaleur, s'avèrent plus performants sur le plan énergétique, d'où une meilleure lettre au DPE. Or, dans le parc privé, le fioul — dont les performances en termes d’émissions de GES sont mauvaises — n'est présent comme énergie de chauffage pratiquement que dans les maisons individuelles. L'électricité, utilisée en chauffage individuel, apparaît également légèrement moins performante (15 % de logements classés F ou G), selon l'étude de 2022.

Toutefois, rendre les logements sociaux plus économes en énergie reste une urgence absolue. Dans ces habitations, les locataires manquent de ressources, et peuvent rencontrer des difficultés pour payer leurs factures.

Lorsque le volume de consommation — ou le prix — de l’énergie grimpe en flèche, ces ménages aux ressources modestes, voire très modestes peuvent passer en situation de précarité énergétique. Il faut alors choisir entre se chauffer pendant l’hiver (ou climatiser en été) et préserver son pouvoir d’achat.

Selon l'étude de 2023 de l'Observatoire national de la précarité énergétique (ONPE), 79 % de la population française doivent réduire le chauffage pour éviter des factures trop élevées. Tandis que 26 % des Françaises et des Français souffre du froid dans leur logement et 55 % de la chaleur en été…

Dans le contexte actuel de crise russo-ukrainienne où les prix de l’énergie sont en forte hausse, cette tendance devrait malheureusement se confirmer, voire s'accélérer, l’hiver prochain. En particulier dans les logements les plus énergivores…

Hellio, c'est un accompagnement dédié aux bailleurs sociaux

Rendre l’habitat social toujours plus confortable

Programmer des travaux de rénovation énergétique au sein des logements sociaux permet d’améliorer sensiblement le confort des résidents en toute saison. Car dans les HLM passoires thermiques, les habitants n’ont pas seulement trop froid l’hiver : ils ont aussi trop chaud l’été.

Autre problème très fréquent dans les logements énergivores classés F ou G au DPE : l’humidité. Conséquence directe d’un manque d’isolation ou de ventilation, l’humidité dans un logement peut entraîner des sensations désagréables, mais aussi des risques sanitaires.

Les taches d’humidité sur les murs et les planchers peuvent libérer des spores potentiellement nocives pour les poumons. Non traitées, ces moisissures peuvent être responsables d’allergies, de maladies respiratoires, d’infections pulmonaires, d’asthme et de toux.

Assurer des économies aux ménages

Lorsqu’un logement social est bien isolé, les économies d’énergie sont garanties sur le long terme. Les locataires peuvent se chauffer, sans voir le montant de leurs factures exploser.

En revanche, dans les logements sociaux mal isolés, les sur-consommations de gaz et d’électricité sont fréquentes. Pour se chauffer en hiver, les locataires peuvent avoir recours à des radiateurs d’appoint en plus des systèmes existants. Ce qui accroît encore plus le montant des factures d’électricité, et contribue au dérèglement climatique, avec des émissions de CO₂ bien au-delà du raisonnable…

Rénover pour anticiper les interdictions

La rénovation énergétique du parc social permet d’anticiper le calendrier progressif d’interdiction de mise en location des logements les plus énergivores du parc français.

Les logements classés G seront en effet interdits à la location en 2025. Ce sera le tour des logements F en 2028, et enfin des logements E en 2034. Pour les bailleurs sociaux comme les bailleurs du parc privé, le calendrier est très serré !

Par ailleurs, depuis le 24 août 2022, il est interdit d’augmenter les loyers des logements classés F ou G (en cas de renouvellement ou de nouveau contrat). Seule solution pour les bailleurs : réaliser des travaux de rénovation énergétique, afin d’atteindre au minimum la classe E.

Enfin, depuis le 1^er juillet, une réforme a rendu le DPE (diagnostic de performance énergétique) opposable. Ce qui signifie que l’acheteur, ou le locataire, peut obtenir réparation auprès de la justice si le diagnostic fourni est erroné, et exiger des travaux pour bénéficier de la classe annoncée.

Si un logement classé F ou G est proposé sur le marché de la vente ou de la location, le bailleur a l’obligation d’alerter les futurs occupants du montant des factures énergétiques à venir. L’étiquette énergie indique que sa consommation est excessive.

Les obligations des bailleurs sociaux concernant les travaux

Avoir recours à des outils d’aide à la décision

Actuellement, la politique de l’État est incitative, et les aides accordées aux bailleurs sociaux dans le cadre de rénovations thermiques s’avèrent relativement importantes.

Mais devant l’ampleur de la tâche, les bailleurs sociaux doivent s’emparer d’outils d’aide à la décision. Car l’enjeu n’est plus de savoir pourquoi rénover, mais comment rénover.

Parmi ces outils clés : le plan stratégique de patrimoine (PSP). Document obligatoire pour tout HLM, le PSP définit les orientations patrimoniales de l'organisme à 10 ans. Le PSP peut ainsi contribuer à définir les actions prioritaires en matière d’amélioration des performances énergétiques.

Garantir des financements pérennes et stables

Autre point important pour les bailleurs : être certain de bénéficier de financements pérennes et stables pendant toute la durée de l’opération.

Compte tenu des procédures complexes à respecter, les travaux de rénovation s’échelonnent en général sur deux à trois ans. Or, dans ce laps de temps, les conditions d’octroi des aides peuvent évoluer.

Par exemple, le tarif de revente des CEE (certificats d’économies d’énergie), et donc le montant des primes, peut varier considérablement.

L’État peut également changer les règles du jeu en modifiant le volume des CEE, voire en intervenant sur le montant des sommes allouées, lorsque l’opération s’avère trop rentable, au titre de la surcompensation…

Pour les bailleurs sociaux, garantir des financements pérennes et stables pendant toute la durée de l’opération de rénovation est donc un exercice particulièrement délicat !

Isolation, chauffage... Valorisez vos travaux grâce aux CEE

Comment entreprendre des travaux de rénovation dans un logement social HLM ?

La réalisation de chantiers de rénovation liés à l’isolation, ou de réparations importantes à cause de la vétusté d’un logement HLM est de la responsabilité du bailleur.

Chaque organisme bailleur social compte de multiples décisionnaires. Parmi eux, le conseil d’administration, la direction du patrimoine, ou encore les responsables techniques.

Pour que la décision des travaux soit prise, un appel d’offres avec notation prévue à l’avance est nécessaire. Cette procédure laisse une marge de manœuvre à l’organisme bailleur qui a, ainsi, le temps de choisir le meilleur prestataire possible pour les travaux.

Quand un même bâtiment est partagé entre plusieurs bailleurs, les décisions sont prises par tantième. Au même titre que dans une copropriété classique.

De leur côté, les locataires ont, eux aussi, la possibilité de s’exprimer sur les projets à venir s’ils sont réunis en association. Toutefois, sur des sujets aussi techniques que la rénovation énergétique au sein des HLM, l’influence des résidentes et résidents reste limitée.

Les aides pour les bailleurs sociaux et leur éligibilité

Afin de donner un coup d’accélérateur à la rénovation des logements sociaux, les bailleurs peuvent accéder à différentes aides. Il s’agit selon les cas de soutiens financiers de source privée ou de source publique.

Tout d'abord, sachez que MaPrimeRénov' est réservée aux propriétaires bailleurs privés. Les bailleurs sociaux ne peuvent en bénéficier que dans le cas où ils font partie d'un syndicat de copropriétaires, et donc d'une copropriété mixte.

L’éco-prêt logement social (éco-PLS)

Mis en place dans le cadre du Grenelle de l’environnement, l’éco-prêt logement social vise à booster la rénovation énergétique des 800 000 logements les plus énergivores du parc social français.

Grâce à l’éco-PLS, les bailleurs sociaux peuvent bénéficier d’un financement allant de 6 000 à 33 000 € par logement à rénover.

Le montant du prêt est calculé en fonction du gain énergétique à l’issue des travaux. Des majorations sont accessibles :

• 2 000 € si, après les travaux, les logements obtiennent un label de performance énergétique tel que le label BBC,
• 3 000 € si de l’amiante a été détectée dans l’immeuble, afin de pouvoir procéder aux travaux de désamiantage,
• 3 000 € pour la réduction de minimum 70 % des émissions de gaz à effet de serre (le chauffage ne doit pas fonctionner au gaz),
• De 2 000 € lorsque les logements sont exposés aux points noirs de bruit des réseaux routier et ferroviaire.

À noter, pour obtenir l’éco-prêt logement social, les chantiers effectués doivent :

• Présenter un gain énergétique de 40 % ou plus et de 80 kWh/m²/an minimum entre les consommations conventionnelles d’énergie primaire du bâtiment avant et après réhabilitation du chauffage, de l’eau chaude sanitaire, du refroidissement, de l’éclairage et des auxiliaires,
• Permettre d'atteindre une étiquette A, B, C, ou D sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) soit :
  • Une consommation conventionnelle d’énergie primaire du bâtiment inférieure ou égale à 250 kWh/m²/an
  • Des émissions de gaz à effet de serre du bâtiment inférieures ou égales à 50 kg CO²eq/m²/an
• Ne pas générer de dégradation du volume de CO₂ émis, avant et après travaux. La vérification sera faite à travers l’étiquette du DPE,
• L’installation d’une nouvelle chaudière au gaz pour les maisons individuelles est interdite.

Prêt bonifié pour se raccorder à un réseau de chaleur

Une initiative conjointe de l'Ademe et de la Banque des Territoires a donné naissance à un nouveau prêt bonifié, pour les bailleurs sociaux afin de faciliter le raccordement de leurs logements sociaux à un réseau de chaleur. Accessible depuis le 18 mars 2024, ce prêt est éligible pendant 2 ans.

Le plan de relance et France 2030

Prévu par le gouvernement dans le cadre de la réhabilitation, de la restructuration et de la rénovation thermique des logements locatifs sociaux, le plan de relance était doté d'un montant total de 500 millions d’euros en 2021-2022.

Le plan de relance concerne tous les organismes listés dans l’article R323-1 du Code de la construction et de l’habitation, ainsi que les logements qui ouvrent droit aux APL et appartenant aux classes énergie E, F et G.

Pour des travaux lourds associés à une rénovation thermique, l’enveloppe moyenne est de 11 000 € par logement. Le plafond pour cette aide est de 20 000 €.

Le forfait moyen est de 4 000 € par logement pour une rénovation thermique, sans travaux lourds. Le plafond est alors fixé à 12 500 €.

À partir de 2023, c'est le plan France 2030 qui prend le relais.

Les Certificats d’économies d’énergie (CEE)

Les CEE peuvent prendre en charge certains chantiers de rénovation des logements sociaux. Ces primes limitent alors le coût global des travaux à effectuer.

Parmi les travaux éligibles : l’isolation thermique des murs, des combles et de la toiture, ou encore l’installation d’une chaudière à haute performance énergétique.

La liste complète des opérations éligibles est consultable sur le site du ministère de la Transition écologique.

Au sein du dispositif des CEE, des coups de pouce (ou bonifications des CEE) sont aussi disponibles pour les bailleurs sociaux :

• Coups de pouce à l'échelle du logement : "Rénovation d'ampleur des maisons et appartements individuels" et "Pilotage connecté du chauffage pièce par pièce" (seulement pour les ménages chauffés individuellement)
• Coups de pouce à l'échelle du bâtiment : "Chauffage des bâtiments résidentiels collectifs et tertiaires" et "Rénovation performante d'un bâtiment résidentiel"

Logements sociaux : bénéficiez d’une approche globale de la rénovation énergétique