Tout savoir sur le bail social : obligations, aides, modalités

Les logements sociaux sont soumis à des règles particulières, établies par le service public. Locataires comme bailleurs se doivent de respecter des exigences, afin de bénéficier des avantages de ce type de contrat locatif, bien distinct des baux privés traditionnels. Alors, en quoi consiste un bail social ? Quels sont les termes qui le définissent et les obligations auxquelles il est assujetti ?

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Qu’est-ce qu’un bail social ?

Définition et objectif du bail social

Un bail social est un contrat de location pour un bien immobilier profitant d’un loyer modéré, encadré et révisé chaque année selon l’indice de référence des loyers (IRL). Le logement dit social (ou logement à loyer modéré) est ainsi rendu accessible aux personnes et aux foyers disposant de revenus modestes. Le montant des ressources des ménages est donc pris en considération lors de l’attribution des habitations. Les revenus du candidat locataire doivent être inférieurs ou égaux aux plafonds réglementés.

Les bailleurs sociaux participent à l’exercice du droit au logement et contribuent à la mixité sociale des villes, selon l’article L411 du Code de la construction et de l’habitation, et sont agréés en qualité de services d’intérêt général.

Différence entre bail social et bail privé

Plusieurs caractéristiques distinguent le contrat de bail social du contrat de bail privé traditionnel. Contrairement à un contrat établi avec un propriétaire privé :

1. Le propriétaire du logement est un bailleur social et il est soumis à des règles rigoureuses pour louer son bien ;
2. Le montant du loyer est inférieur à celui des logements privés, afin de répondre aux moyens des familles modestes ;
3. Les critères d’éligibilité à un logement social sont stricts pour les locataires (situation familiale, plafond de revenus, nationalité, zone géographique, âge…) ;
4. L’attribution des habitations s’effectue après dépôt d’un dossier par le demandeur de logement social, auprès des bailleurs ou des organismes compétents (mairies, préfectures…). Le dossier est soumis à une commission d’étude, et le délai d’attente peut être conséquent ;
5. La durée du bail social est indéterminée, donc illimitée.

Quelles sont les parties dans le cadre de la signature d’un bail social ?

Une signature entre locataire et bailleur social

Un bail social est signé entre un bailleur social et un locataire demandeur répondant aux critères d’attribution du logement.

Le bailleur social est un organisme privé ou public mettant en location un ou plusieurs logements bénéficiant de loyers aux montants inférieurs à ceux du marché. Pour obtenir le statut de bailleur social et exercer sa mission, l’organisme doit au préalable recevoir l’agrément de l’État.

Plusieurs formes d’établissements peuvent devenir gestionnaires de logements sociaux :

• Les offices publics de l’habitat (OPH) ;
• Les sociétés d’économie mixte (SEM) ;
• Les entreprises sociales pour l’habitat (ESH) ;
• Les sociétés coopératives d’habitat à loyer modéré (HLM).

Si le bailleur social privé est un particulier, l’intermédiation locative peut se faire selon deux types de dispositifs :

• La location solidaire, opérée par des associations sociales agréées par l’État, assurant la relation bailleur-locataire.
• Le mandat de gestion sociale par une agence immobilière à vocation sociale (AIVS), agissant à la manière d’une agence traditionnelle.

Le rôle de l’État et des collectivités locales

L’État assure plusieurs rôles dans le cadre de la location des logements sociaux. Outre le fait de veiller à ce que la gestion soit opérée par des organismes agréés, le service public intervient fiscalement et financièrement, pour accompagner les missions des bailleurs sociaux. De l’acquisition du bien à sa location, en passant par la construction et la rénovation des habitations, il facilite les démarches administratives des propriétaires et des organismes (HLM ou autres), afin de les soutenir dans leur activité.

En amont et au niveau de la commune, il promeut la mixité sociale dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville. Il définit également les obligations des parties, telles que le cadre du montant des loyers et le plafond des ressources pour la personne se présentant comme demandeur de logement social.

Les collectivités locales apportent un soutien financier par le biais de subventions. La Caisse des dépôts et consignations propose, quant à elle, des solutions d’emprunt à long terme, pour acquérir ou rénover les biens immobiliers.

Des aides étatiques sont aussi versées, telles que les primes du dispositif des certificats d’économies d’énergie (CEE), afin de permettre aux bailleurs de réaliser les travaux nécessaires à la rénovation et à l’optimisation énergétiques des biens destinés à la location. Pour que le bail social soit attractif auprès des propriétaires privés et pour les encourager à choisir l’intermédiation locative, des aides de l’État et des subventions publiques sont accessibles, et plusieurs avantages fiscaux leur sont offerts, rendant l’investissement rentable tout en conservant son objectif social.

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Quelles sont les modalités du bail social ?

Le contrat de bail social entre locataire et bailleur

Le bailleur et le locataire sont soumis à des obligations contractuelles qu’ils doivent respecter, comme dans le cadre de toute location d’habitation privée. Un état des lieux est également prévu lors de l’attribution du logement par les services sociaux, s’accompagnant d’un dépôt de garantie. Ce dernier ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges pour un logement vide dans un habitat HLM, et deux mois pour une location meublée.

Néanmoins, une spécificité majeure distingue le bail social d’un bail locatif classique. La personne locataire bénéficie d’une protection accrue. En effet, le bailleur n’est pas autorisé à mettre fin au contrat, celui-ci étant conclu pour une durée illimitée, tandis que dans le privé, l’occupation est pour 3 ans renouvelables (ou 1 an dans le cadre d’un logement meublé). Le bailleur social peut toutefois rompre le bail dans des situations bien précises, faisant l’objet de clauses spécifiques au contrat.

Les clauses spécifiques au bail social

Le propriétaire d’un logement social peut mettre fin à un bail, si son locataire ne remplit pas ses obligations. Si ses ressources (revenus liés à l’activité et autres sources de revenus) augmentent et dépassent les plafonds, ou si la typologie de l’habitation est inadaptée à sa situation (nombre de pièces trop important pour une seule personne, après le départ de ses enfants, par exemple), le contrat peut être résilié. De même, si l’appartement ou la maison en location sont occupés moins de 8 mois par an sans motif légitime, ou s’il est sous-loué dans sa totalité, une expulsion peut être décidée.

En revanche, contrairement à un bail classique, le bailleur ne peut pas donner congé à son locataire pour vendre le logement, ou pour le reprendre afin de s’y installer ou d’y loger l’un de ses proches.

Peut-on modifier ou annuler un bail social ?

Conditions de modification des baux sociaux

Le bail social a la même valeur juridique que tout autre contrat locatif. Pour y apporter une modification, le demandeur et le bailleur doivent signer un avenant au contrat de bail. Cependant, selon sa situation, la personne occupant le logement et souhaitant procéder à un changement peut être forcée à payer un supplément de loyer. Plus drastiquement, elle peut être contrainte de quitter le logement si le niveau de ressources du foyer augmente de manière trop importante. Comme tout accord légal, il est possible de le résilier dans un cadre très spécifique.

Résiliation d’un bail social par le bailleur

Bien que le contrat de location social soit signé pour une durée indéterminée, il peut faire l’objet d’une résiliation si le locataire ne respecte pas certaines règles :

• Dépassement du plafond de ressources : les revenus du ménage augmentent significativement et de manière prolongée ;
• Non-paiement du montant du loyer et des charges ;
• Troubles au voisinage ;
• Temps d’occupation annuelle insuffisant : inférieur à 8 mois (hors situation légitime) ;
• Sous-location de l’intégralité du logement : celle d’une partie de l’habitation est admise sous conditions ;
• Échange de logement entre locataires hors cadre particulier défini dans les conditions du contrat ;
• Cession du logement à un tiers ;
• Occupation d’un logement inadapté, hors locataires de plus de 65 ans et personnes présentant un handicap ou ayant une personne en situation de handicap à charge.

Un délai de quelques mois est prévu dans chaque circonstance, pour opérer une médiation. De plus, l’organisme HLM doit notifier au locataire une offre de relogement, ou son expulsion définitive.

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Hellio est spécialiste de l’efficacité énergétique du parc social