Acheter un logement social : conditions, avantages, inconvénients, aides

La France compte environ 5,4 millions de logements sociaux (source : www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr). Ces habitats permettent de se loger à moindre coût. Et, ils sont parfois mis en vente. Comment acheter un logement social ? Quelles sont les conditions liées à l’opération ? Est-ce avantageux ? Hellio vous en dit davantage.

Hellio vous accompagne dans la rénovation de votre logement social

Un logement social peut-il être mis en vente ?

Un logement social peut être vendu à condition de respecter certaines exigences légales :

• Le bien doit tout d’abord appartenir au bailleur depuis plus de dix ans, qu’il ait été acquis ou construit par celui-ci.
• Sa consommation d’énergie primaire ne doit pas excéder 330 kWh/ m²/an.

Cette décision revient exclusivement au bailleur social (organisme HLM, collectivité locale, etc.). Cette vente peut avoir lieu :

• À l’initiative du locataire qui désire acheter le bien dans lequel il vit ;
• À l’initiative du bailleur qui veut se séparer d’un logement de son parc.

Source : ​​www.service-public.gouv.fr

Comment un locataire peut-il acheter un logement social ?

Si le locataire désire acheter son logement social, il peut se rapprocher du bailleur. Pour ce faire, il doit exposer sa demande par courrier recommandé avec accusé de réception. Le bailleur dispose d’un laps de temps de 2 mois pour accepter ou non. En cas de refus, il doit en expliquer la raison.

Avant la vente, le bailleur doit fournir un certain nombre d’informations et de documents à l’acheteur.

Quels sont les avantages de l’achat d’un logement social ?

Un prix d’achat souvent inférieur au marché

Le montant demandé lors de la vente d’un logement social est fixé par le bailleur social. Dans les faits, ce prix est souvent très avantageux. Comme l’explique seloger.com « généralement, il est inférieur d’environ 20 % à la moyenne du marché ». Un moyen d’accéder à la propriété à moindre coût.

Des frais de notaire réduits

Lors de l’acquisition, des droits de mutation, souvent appelés à tort frais de notaire, sont dus. Dans le cas d’un logement social, leur montant peut être réduit lorsque le bailleur social bénéficie d’une exonération de taxe de publicité foncière. Par ailleurs, le notaire peut appliquer une remise pouvant aller jusqu’à 40 % sur ses émoluments.

Une stabilité de logement

Acheter un logement social offre une sécurité à long terme :

• plus de risque d’expulsion,
• pas de hausse de loyer.

Sur le long terme, c’est aussi l’opportunité de se créer un patrimoine. Le bien sera transmis à vos héritiers.

L’assurance revente à perte

Les ménages qui achètent un logement social disposent d’une assurance revente à perte. L’assurance revente à perte est une protection financière. Elle intervient lorsque le propriétaire est obligé de revendre son logement à la suite d’un événement imprévu, qu’il soit professionnel ou personnel. Si le bien est revendu à un prix inférieur à celui payé lors de l’achat, cette assurance permet de compenser tout ou partie de la perte subie.

Acheter un logement social neuf : des économies d’énergie

Les logements sociaux neufs sont construits selon la dernière réglementation thermique en vigueur (RE 2020 aujourd’hui). L’occupant bénéficie alors d’un grand confort de chauffe avec des factures d’énergie maîtrisées.

Acheter un logement social ancien : la possibilité de faire des travaux

Dans l’ancien, le prix d’achat sera souvent plus compétitif. Pour gagner en confort, l’acheteur a donc tout intérêt à réaliser des travaux de rénovation énergétique. Afin de réduire le montant du chantier, il est possible de bénéficier d’aides à la rénovation, comme MaPrimeRénov’ ou encore les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE).

À lire aussi : comment en finir avec les passoires thermiques dans le parc social ?

Des avantages fiscaux

La mise en location permet de bénéficier d’un « abattement fiscal pouvant aller jusqu’à 85 % des loyers touchés est prévu sur la déclaration des revenus fonciers, selon la zone dans laquelle se situe le logement, le loyer appliqué et le type de convention signé avec l’Anah » selon le Crédit Agricole. C’est donc avantageux pour les propriétaires.

Hellio, aux côtés des bailleurs sociaux pour les travaux de rénovation

Quels inconvénients ?

Un achat sous condition de revenus

La vente de logements sociaux doit permettre aux ménages modestes d’accéder à la propriété. C’est la raison pour laquelle, il est impératif de répondre à des critères de revenus pour pouvoir acheter. Voici les barèmes applicables au 31 décembre 2025.

Un achat pour financer une résidence principale

L’achat d’un logement social ne doit pas intervenir à des fins locatives. Comme l’explique l’Union Sociale pour l’Habitat (USH), il faut « acheter le logement en vue d’en faire sa résidence principale ».

Une revente plus encadrée

Lorsqu’un occupant devenu propriétaire d’un logement social souhaite le revendre dans les 5 ans qui suivent l’achat, des règles particulières s’appliquent. Le propriétaire doit d’abord informer le bailleur social de son intention de vendre. Celui-ci dispose alors d’un droit de priorité pour racheter le logement.

Par ailleurs, si le logement a été acquis à un prix inférieur à sa valeur au moment de la revente, le vendeur est tenu de verser au bailleur social la différence entre le prix d’achat et le prix de mise en vente.

Au bout de 5 ans, la revente est libre.

Une mise en location avec des loyers encadrés

Pour un logement acheté depuis cinq ans ou moins, bien souvent le loyer demandé ne peut pas être fixé librement. Il est plafonné par l’État, selon un montant maximum déterminé par le préfet.

Comment est fixé le prix de vente d’un logement social ?

Le prix de vente d’un logement social est déterminé par l’organisme propriétaire, généralement un bailleur social, après consultation de la commune dans laquelle se situe le bien. Comme l’explique l’Union sociale pour l’Habitat « Le prix peut être inférieur ou supérieur de 35 % à l’évaluation faite par le service des domaines, en prenant pour base le prix d’un logement comparable libre d’occupation. »

Quelles aides pour l’achat d’un logement social ?

Plusieurs aides peuvent faciliter l’acquisition d’un logement social :

• Le Prêt à taux zéro (PTZ). Prêt sans intérêts bancaires, il peut servir à financer une partie de l’achat d’un logement neuf, sous conditions de ressources et de localisation, réservé aux primo-accédants.
• Le Prêt à l’accession sociale (PAS). Prêt conventionné réservé aux ménages modestes, il est souvent complémentaire du PTZ. Il peut financer 100 % du bien et est remboursable sur 5 à 30 ans. Un moyen donc d’acheter un logement social sans apport​.
• Le Prêt Accession d’Action Logement. Cette aide est destinée aux salariés du secteur privé pour l’achat de leur résidence principale. D’un montant maximal de montant maximum de 30 000 €, avec un taux d’intérêt à 1 %, il est remboursable sur 10 ans.

Bon à savoir : Le Prêt Locatif Social (PLS) est un prêt réglementé à taux préférentiel, indexé sur le Livret A. Il s’adresse aux investisseurs, bailleurs et organismes HLM souhaitant financer la construction ou l’acquisition de logements sociaux, principalement dans les zones tendues. Son objectif est de développer une offre de logements accessibles aux ménages aux revenus moyens. L’emprunteur doit impérativement louer le bien sous la forme d’une résidence principale pour en bénéficier.

Peut-on acheter un logement et devenir bailleur social ?

Oui, c’est tout à fait envisageable ! Pour cela, deux solutions sont possibles :

• La sous-location via une association agréée (Emmaüs, Habitat et Humanisme, etc.). La sous-location consiste pour le propriétaire à louer son logement à une association agréée, qui devient locataire du bien et le sous-loue ensuite à des ménages aux revenus modestes. L’association assure le paiement du loyer, la gestion locative et l’entretien courant du logement, ce qui sécurise le propriétaire contre les impayés et la vacance locative. En cas de dégradations ou de litiges, elle prend en charge les démarches nécessaires. Le propriétaire perçoit ses loyers de manière continue, sans avoir à gérer directement les occupants.
• Le mandat de gestion sociale. Le mandat de gestion sociale repose sur la délégation de la gestion locative à une agence immobilière sociale. Celle-ci se charge de la recherche des locataires, de la rédaction du bail, des états des lieux et de l’encaissement des loyers pour le compte du propriétaire. Elle peut également assurer le suivi social du locataire et proposer des garanties contre les impayés ou les dégradations. Cette solution permet au bailleur de conserver un lien direct avec son bien tout en bénéficiant d’un accompagnement professionnel sécurisé.

Source : e-immobilier.credit-agricole.fr

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