5,4 millions de logements sociaux (source : SDES), 2,87 millions de ménages en attente d’une attribution (L’union sociale pour l’habitat). Le logement social français est à la croisée des chemins : un parc qui n’a jamais été aussi grand, mais une demande qui le dépasse. À cette tension quantitative s’ajoutent des défis réglementaires et environnementaux inédits. Construire plus, rénover mieux. Telle est l’équation que bailleurs sociaux, collectivité et État doivent résoudre ensemble. Y a-t-il des obligations de construction de logements sociaux ?
Pour y voir clair, retour sur l’histoire, les chiffres et règles qui encadrent la construction du logement social en France.
Hellio vous accompagne dans votre conformité RE2020
L’évolution du parc social : de la naissance à aujourd’hui
Quelles sont les origines des logements sociaux ?
Pour bien comprendre ce qu’implique la construction de logements sociaux, il faut faire un bref point de définition. Un logement social est un logement locatif dont l’accès est conditionné à des critères de ressources, et donc le loyer est plafonné en dessous des prix du marché. Il est financé directement ou indirectement par l’État ou les collectivités locales et géré par des organismes agréés : offices publics de l'habitat (OPH), entreprises sociales pour l'habitat (ESH), etc.
Le logement social français ne s’est pas construit en une décennie. Son histoire s’étire sur plusieurs siècles, rythmée par les grandes crises sociales et politiques du pays.
|
Période |
Faits marquants (source : www.union-habitat.org) |
|
1889 |
Jules Siegfried crée les HBM (Habitations à Bon Marché) |
|
1912 |
Loi Bonnevay pour instituer les Offices publics communaux et départementaux d’HBM |
|
1928 |
Loi Loucheur pour impulser la construction de 260 000 logements à bon marché sur une période de 5 ans |
|
1948 |
Création du Fonds National pour l’Amélioration de l’Habitat (aujourd’hui ANAH) |
|
1953 |
Les HBM deviennent les HLM. Mise en place du Plan Courant pour la construction de 240 000 logements par an pendant 5 ans |
|
1954 |
L'appel de l'Abbé Pierre (1954) déclenche l'engagement massif de l'État Création de 12 000 logements économiques de première nécessité (LEPN) Mise en place d’une réglementation sur les attributions de logements sociaux |
|
1964 |
Loi Debré : construction de logements sur les anciens bidonvilles |
|
1984 |
La loi Quilliot instaure un « droit fondamental à l’habitat » |
|
1990 |
La loi Besson définit le rôle des bailleurs sociaux et crée le Fonds de Solidarité Logement (FSL) |
|
1998 |
Réforme du système d’attributions des logements sociaux |
|
2000 |
Loi SRU : obligation de 20 % puis 25 % de logements sociaux dans les communes urbaines |
|
2003 |
Loi Borloo : création de l’ANRU (l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) |
|
2007 |
La loi DALO fait du logement social un pilier de l’accueil des publics défavorisés face à la crise du logement abordable |
|
2018 |
Loi ELAN : obligation de regroupement pour les organismes HLM avec un parc inférieur à 12 000 logements |
|
2026 |
Projet de loi « relance logement » : l’attribution des logements sociaux pourrait être confiée aux élus locaux (www.lemonde.fr) |
Combien de logements sociaux ont été construits en France ?
Selon le Répertoire des logements locatifs des bailleurs sociaux (RPLS), le registre officiel et exhaustif tenu par le Service des données et études statistiques (SDES) du ministère de la Transition écologique, la France comptait 5 396 300 logements locatifs sociaux au 1er janvier 2025, soit près d’un logement sur six parmi l’ensemble des résidences principales (15,9 %). Ce parc loge aujourd'hui environ 10,4 millions de personnes (www.union-habitat.org).
Quels sont les projets de construction de logements sociaux ?
Le 23 janvier 2026, le Premier ministre Sébastien Lecornu a lancé le plan “Relance Logement”. Il vise la construction de 2 millions de logements d’ici 2030. L'objectif affiché est de 125 000 HLM construits (terminés, livrés) dès 2026, accompagnés de 500 millions d’euros supplémentaires pour les bailleurs sociaux.
Quid de la rénovation du logement social ?
Si la construction neuve concentre l’attention politique, la rénovation du parc existant est tout aussi stratégique. Les bailleurs sociaux gèrent un patrimoine souvent ancien, énergivore et insuffisamment performant au regard des exigences climatiques actuelles.
Selon les statistiques du ministère, le parc social comptait 8,1 % de passoires thermiques en 2023.
Hellio accompagne les bailleurs sociaux dans l’élaboration de leur stratégie de rénovation énergétique, de l’audit au financement.
Quels sont les enjeux de la construction de logements sociaux ?
La crise du logement social revêt des enjeux sociaux, économiques, et environnementaux profondément imbriqués. La construction de logements sociaux permet de :
- Lutter contre les difficultés d’accès au logement. En 2024, près de 2,7 millions de demandes de logements sociaux étaient en attente en France, un niveau record qui témoigne de l’ampleur des difficultés d’accès au logement (www.union-habitat.org)
- Réduire la précarité et la pauvreté. Comme l’explique l’association ATD-Quart Monde « Un logement digne, c’est une adresse et la possibilité d’une scolarisation stable, de l’ouverture des droits, d’un retour vers l’emploi, d’une vie de famille et de liens sociaux retrouvés »
- Lutter contre la précarité énergétique. Alors que 10,8 millions de personnes sont touchées par la précarité énergétique en France, selon l’Observatoire national de la précarité énergétique (ONPE), la rénovation thermique des logements sociaux apparaît comme un levier essentiel pour réduire les consommations d’énergie et protéger le pouvoir d’achat des ménages modestes. C’est aussi un moyen de réduire les émissions de gaz à effet de serre du secteur résidentiel en France.
Quelles sont les réglementations en matière de construction de logement social ?
Obligation d'atteindre une proportion minimale de logements sociaux
La pierre angulaire réglementaire est l’article 55 de la loi SRU (Solidarité et Renouvellement urbain) du 13 décembre 2000. Ce texte impose à certaines communes urbaines de disposer d’un pourcentage minimum de logements sociaux dans leurs parcs de résidences principales.
|
Taux SRU |
Communes concernées |
Condition de territoire |
|
25 % |
≥ 1 500 habitants en Île-de-France ou ≥ 3 500 hab. ailleurs |
Dans une agglomération > 50 000 hab. avec au moins une commune > 15 000 hab. |
|
20 % |
Mêmes seuils, mais pression locative sociale plus faible |
Ratio demandes/aménagements inférieur au seuil fixé par décret |
|
20 % |
Communes « isolées » > 15 000 hab. à forte croissance démographique |
Hors agglomération SRU, croissance pop. > 5 % sur 5 ans |
Les communes qui ne respectent pas leurs obligations sont soumises à un prélèvement annuel sur leurs ressources fiscales, fixé à 25 % du potentiel fiscal par habitant, multiplié par le déficit des logements sociaux constaté.
RE 2020 et construction des logements sociaux
La RE 2020, en vigueur depuis le 1er janvier 2022 pour les maisons individuelles et progressivement étendues aux logements collectifs neufs, impose des seuils d’émission de gaz à effet de serre et de consommation d’énergie bien plus exigeante que la RT2012.
En juillet 2023, un décret a mis à jour les critères de performance énergétique et environnementale exigés pour obtenir la prolongation de 5 ans de l'exonération de taxe foncière (TFPB) pour les constructions de logements sociaux. Ainsi, pour les demandes de permis de construire déposées depuis le 1er janvier 2025, les valeurs maximales à respecter doivent correspondre aux exigences de la RE 2020 en vigueur à partir de 2028.
L'obligation d'équiper les parkings en bornes de recharge ?
La loi LOM impose aux bailleurs sociaux de pré-équiper les parkings avec des bornes de recharge lors de la construction de bâtiments neufs. Le pré-équipement permet aux locataires de faire valoir leur droit à la prise.
Sortie du chauffage au gaz
Le 10 avril 2026, le premier ministre Sébastien Lecornu a présenté le plan d’électrification du gouvernement, avec un soutien de 10 milliards d’euros en 2030.
La mesure phare concerne le parc social. 2 millions de logements sociaux sont amenés à sortir du gaz d’ici 2050. Le but : prévenir les hausses des prix de l’énergie et protéger la facture de chauffage des ménages. Pour le neuf, la rupture est encore plus immédiate.
À partir de 2027, plus aucun permis de construire ne pourra prévoir de chaudière à gaz (source : www.qualit-enr.org).
Pour accompagner cette transition, le gouvernement mise sur la pompe à chaleur, avec un objectif d'un million d'installations par an d'ici à 2030.
Faites évoluer les systèmes de chauffage de vos logements sociaux avec Hellio
