La Convention d’Utilité Sociale (CUS) encadre les politiques des organismes HLM pour améliorer la gestion patrimoniale, sociale et la qualité du service rendu aux locataires. Mais que dit la loi ? Et qui sont les acteurs impliqués dans l’élaboration de ce document ?
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Qu’est-ce que la Convention d’Utilité Sociale ?
La Convention d’Utilité Sociale (CUS) est un accord de six ans entre un organisme d’habitations à loyer modéré — qui font partie des logements sociaux — et l’État. Elle a pour but d’établir la politique patrimoniale et d’investissement de l’organisme, tout en clarifiant et structurant les ambitions des organismes HLM. En parallèle, elle garantit une transparence et une responsabilité accrues vis-à-vis de l’État et des locataires.
Basée sur le Plan Stratégique de Patrimoine (PSP), la CUS définit :
- la politique patrimoniale et d’investissement,
- la politique sociale,
- la qualité du service rendu aux occupants,
- la politique menée en faveur de l’hébergement, si nécessaire,
- la politique d’accession sociale à la propriété, le cas échéant,
- les engagements pour la concertation avec les locataires, et pour une politique sociale et environnementale.
La convention assure une gestion et une valorisation optimales des biens immobiliers. Cela inclut la mise en place d’un plan de vente des logements locatifs détenus par l’organisme et le réinvestissement stratégique des fonds issus de ces ventes.
La CUS établit aussi une politique sociale claire pour chaque organisme HLM, formulée dans un cahier des charges spécifique. Cette politique vise à améliorer les conditions de vie des locataires, à promouvoir la mixité sociale et à lutter contre la précarité énergétique.
Enfin, la CUS s’engage à garantir la qualité du service rendu aux occupants. Elle comprend des engagements précis pour améliorer la satisfaction des habitants et l’efficacité des services fournis, en s’appuyant sur des indicateurs de performance et des plans d’action concrets.
Pour chaque aspect de la politique de l’organisme, la CUS comporte :
- un état des lieux de l’activité patrimoniale, sociale et de qualité de service,
- les orientations stratégiques,
- le programme d’action et des engagements fixés sur 6 ans et assortis d’indicateurs chiffrés.
Qui peut consulter la CUS ?
Ces documents sont libres d’accès.
Convention d’utilité sociale, que dit la loi ?
La loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion a instauré l’obligation pour les organismes HLM d’élaborer une CUS soumise à l’approbation de l’État.
La loi Égalité et Citoyenneté du 27 janvier 2017 et la loi Élan ont modifié le calendrier et les modalités de renouvellement des CUS. Ces lois visent à simplifier et accélérer la construction de nouveaux logements tout en renforçant les obligations des organismes HLM. Deux points sont particulièrement mis en avant : la rénovation énergétique et l’accession sociale à la propriété.
L’INFO HELLIO
Les CUS de deuxième génération se caractérisent par un nombre d’indicateurs réduit et une territorialisation de ces indicateurs. Elles adoptent également une approche qualitative renforcée et peuvent inclure, de manière facultative, une nouvelle politique des loyers. De plus, elles intègrent un plan de vente de l’organisme, qui fait office d’autorisation de vente.
La loi Élan impose des plans ambitieux pour améliorer l’efficacité énergétique des logements. Cela inclut des objectifs précis de réduction de la consommation énergétique et de rénovation des bâtiments pour atteindre des standards plus élevés. Par exemple, les organismes HLM doivent s’engager à réhabiliter les biens classés F et G — dits « passoires thermiques » — afin de les amener à des niveaux de performance plus acceptables, soit des classes A à E.
Les organismes HLM doivent aussi favoriser l’acquisition de logements par les locataires à des conditions avantageuses. Cela comprend des solutions telles que la décote sur le prix de vente des logements sociaux pour les locataires, l’accompagnement des ménages dans leur démarche d’accession et la sécurisation des parcours résidentiels. Les organismes doivent donc insérer dans leurs CUS des programmes spécifiques pour promouvoir l’accession à la propriété, avec des objectifs chiffrés et des indicateurs de suivi pour mesurer l’impact de ces actions.
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Comment mettre en place une convention d’utilité sociale ?
La mise en place d’une Convention d’Utilité Sociale est un processus structuré et rigoureux. La première étape consiste à réaliser une analyse approfondie des besoins en logement ainsi que des ressources disponibles. Cette étude permet de dresser un état des lieux détaillé de l’activité patrimoniale, sociale et de la qualité de service de l’organisme HLM.
Sur la base de cette analyse, l’organisme élabore un projet de convention qui énumère les objectifs patrimoniaux, sociaux et de qualité de service, ainsi que les actions stratégiques nécessaires pour atteindre ces objectifs. Cela inclut également des engagements précis, tels que la mise en vente de certains logements locatifs et le réinvestissement des fonds issus de ces ventes.
Une fois le projet élaboré, il entre dans une phase de négociation et de validation. Cette étape implique des discussions avec les différentes parties prenantes, notamment les représentants de l’État et les collectivités locales. Ces discussions sont essentielles pour s’assurer que le projet de convention répond aux besoins spécifiques des territoires concernés et qu’il est aligné avec les politiques locales et nationales de logement.
LE CHIFFRE HELLIO : 2
C’est le nombre d’évaluations des conventions d’utilité sociale prévues. Une évaluation a lieu trois ans après la signature et une seconde, 6 ans après.
Qui sont les acteurs impliqués dans une CUS ?
Les acteurs principaux dans la mise en place et la mise en œuvre d’une CUS sont multiples. Les organismes HLM sont au cœur du processus, responsables de la rédaction et de l’application de la convention. Ces organismes doivent s’assurer que leurs politiques patrimoniales, sociales et de qualité de service sont en adéquation avec les objectifs fixés par la CUS.
L’État, représenté par le préfet de région, joue un rôle central en validant et en signant la convention. Le préfet est également chargé de s’assurer que les engagements pris par les organismes HLM sont respectés et de procéder à des évaluations périodiques pour vérifier l’atteinte des objectifs.
Les collectivités locales sont également des acteurs clés. Elles sont impliquées dans l’élaboration des stipulations de la convention pour ce qui concerne les immeubles situés sur leur territoire. Les communes compétentes pour l’élaboration du programme local de l’habitat (PLH) et les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) sont souvent signataires des conventions. Elles peuvent également demander à être signataires des CUS des organismes disposant d’un patrimoine sur leur territoire.
Les associations de locataires sont surtout concernées par les aspects liés à la qualité du service rendu et à la gestion sociale. Ces acteurs sont souvent consultés pour s’assurer que les politiques mises en place répondent bien aux attentes et besoins des occupants.
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