Comment en finir avec les passoires thermiques dans le parc social ?

Rédigé par Lorraine Veron
Mis à jour le 31 janv. 2024
Temps de lecture : 4 min
HLM logement social passoire thermique

La rénovation des bâtiments résidentiels est un enjeu majeur de la transition énergétique. Le parc social héberge de nombreux foyers aux revenus modestes qui peuvent être exposés à la précarité énergétique. Il est donc indispensable d’initier des travaux pour rénover massivement le parc social et en finir avec les passoires thermiques. Hellio décrypte les enjeux liés aux logements HLM énergivores.


Pour lancer la rénovation énergétique des HLM


Qu’appelle-t-on une passoire thermique ?

Il est indispensable de préciser la signification d’une passoire thermique avant d’aborder les causes qui peuvent justifier l’état du logement.

La définition du logement qualifié de passoire thermique

Appelé également passoire énergétique, un logement qualifié de passoire thermique représente un bien immobilier dont les consommations d’énergie sont excessives.

Pour déterminer si un logement est une passoire thermique, il est nécessaire de se reporter au diagnostic de performance énergétique (DPE). Les classes F et G de ce document désignent ce type de biens.

Concrètement, sur les 30 millions de résidences principales situées en France en 2023, 4,8 millions d’entre elles sont considérées comme des passoires thermiques. Parmi elles, 0,4 million concerne le parc locatif social (source : statistiques.developpement-durable).

Les causes de la consommation énergétique excessive d’un logement

picto-hausse-euro-valeur-ajouteeLes passoires énergétiques sont généralement des logements très mal isolés, ce qui engendre de fortes consommations de chauffage et donc par exemple des factures d’électricité ou de gaz importantes.

Les combles, les murs et le plancher correspondent en effet à des points d’entrée d’air froid, s’ils ne bénéficient d’aucune isolation ou d’une isolation peu performante.

Les menuiseries jouent également un rôle dans la survenance de ponts thermiques. Le simple vitrage et une porte d’entrée avec de faibles qualités d’isolation provoquent le rafraîchissement de l’intérieur.

Une maison non isolée dont l’année de construction est antérieure à 1974 subit de nombreuses pertes de chaleur (source: Ademe) :

  • 10 à 15% par les fenêtres;
  • 20 à 25% par les murs;
  • 25 à 30% par la toiture.

Picto_fioul-Bidon_FeuLa présence d’un mode de chauffage d’ancienne génération, polluant et peu performant, aggrave la situation et provoque la hausse des dépenses énergétiques. C’est le cas par exemple du chauffage au fioul ou d’une chaudière à gaz vétuste.

Un logement mal isolé va également être difficile à vivre en été. Il fait entrer plus facilement la chaleur, ce qui dégrade fortement le confort de vie des lieux. Cela incite les occupants à installer des climatiseurs ou des ventilateurs qui contribuent à la hausse de leurs consommations d’électricité.

La notion de « confort d’été » est désormais pleinement intégrée dans les enjeux de la rénovation énergétique.


Quelles sont les interdictions touchant les passoires énergétiques ?

En raison de leurs fortes consommations énergétiques, plusieurs interdictions concernent les passoires thermiques.

Les logements énergivores donnés en location

Depuis 2022, il est interdit d’augmenter le loyer des logements classés F ou G selon le DPE, lors d’un nouveau bail ou à l’occasion de son renouvellement ou encore lors de la révision annuelle des loyers.

Par ailleurs, la réglementation se durcit peu à peu et les passoires thermiques deviennent progressivement interdites à la location:

  • Depuis le 1er janvier 2023, cela concerne les biens dont la consommation est supérieure à 450 kWh/m2 d’énergie finale par an (soit la classe G+ selon le DPE);
  • À partir de 2025, les biens classés G seront également visés par cette interdiction;
  • À partir de 2028, ce sera le cas des logements classés F;
  • À partir de 2034, les logements classés E seront concernés par cette même interdiction.

La vente des passoires thermiques

Depuis le 1er avril 2023, pour protéger l’acquéreur en cas de vente d’un bien énergivore en monopropriété, un audit énergétique réglementaire doit obligatoirement être remis par le vendeur, pour les logements classés F ou G sur le DPE. Les logements sociaux sont également concernés.

L’objectif est de renforcer l’information à l’égard de l’acheteur sur les caractéristiques du bien qu’il acquiert. Le rapport le guide aussi vers les travaux adéquats. De plus, un mauvais classement sur le DPE fait baisser la valeur du bien immobilier, ce qui pénalise les passoires thermiques.


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Quelles sont les solutions pour améliorer le DPE d’un logement énergivore ?

La réalisation de travaux de rénovation est la seule solution permettant d’améliorer les performances énergétiques d’un bien immobilier.

picto-thermostat-temperatureIl est également important de prendre des habitudes liées à la sobriété énergétique pour limiter les dépenses en énergie. Même si elles n’ont pas d’impact sur le DPE, elles permettent de faire des économies. Il s’agit par exemple de limiter la température du chauffage à 19°C, d’éteindre les lumières dans les pièces inoccupées, etc..

Réaliser un audit énergétique du parc social

picto info HellioL’INFO HELLIO

Dès avril 2024, il n'existe plus qu'une seule version de l’audit énergétique : réglementaire. La prestation doit être réalisée par un professionnel qualifié selon la méthode de calcul 3CL-2021.

Picto_Social_Personnages_immeubleAvant de lancer des travaux dans un HLM, il est indispensable de faire un état des lieux des performances énergétiques du bâtiment.

L’audit énergétique a pour but de dresser ce bilan afin de proposer des travaux pour diminuer les consommations du bien. Une estimation des économies réalisées est également fournie ainsi que le détail des aides disponibles. Le bâtiment pourra ainsi améliorer son classement sur le DPE.

Bénéficier des aides pour financer les travaux

Les certificats d’économies d’énergie (CEE) sont accordés par les fournisseurs d’énergie en contrepartie de certains travaux de rénovation énergétique détaillés dans des fiches d’opérations standardisées.

picto-trois-documentsLes bailleurs sociaux peuvent mobiliser cette aide pour financer les travaux de leur parc social. Plusieurs fiches les concernent, notamment :

  • Les fiches BAR-EN-101, BAR-EN-102 et BAR-EN-103 concernant l’isolation des des combles, toitures, murs et planchers;
  • La fiche BAR-TH-107 sur la chaudière collective haute performance énergétique (la prime a été supprimée pour les chaudières individuelles mais pas collectives) ;
  • La fiche BAR-EN-104 qui concerne les fenêtres avec vitrage isolant;
  • La référence BAR-TH-123 qui porte sur « l’optimiseur de relance en chauffage collectif comprenant une fonction auto-adaptative »;
  • Les deux fiches BAR-TH-125 et BAR-TH-127 sur la ventilation double et simple flux;
  • Celle référencée BAR-TH-173 relative à la mise en place d’un thermostat ;
  • Celle référencée BAR-SE-109 intitulée « désembouage d’un réseau hydraulique de chauffage collectif en France métropolitaine » et entrée en vigueur le 1er octobre 2023.

La prime Coup de pouce fonctionne selon le même principe des fiches standardisées et les logements sociaux sont également éligibles dans le cadre d’une rénovation globale d’un immeuble HLM. Il s’agit de réaliser un bouquet de travaux pour améliorer les performances énergétiques d’un bien.

Un nouveau Coup de pouce individuel est désormais éligible aux logements sociaux : Coup de pouce Rénovation d'ampleur de maisons et d'appartements individuels.

Demander l’éco-prêt logement social

Appelé également éco-PLS, il s’agit d’un dispositif dédié aux bailleurs sociaux pour faciliter la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans les HLM.

main-piece-euro-primeCe prêt est accordé avec un taux bonifié par la Caisse des dépôts et consignations. Les passoires thermiques sont prioritaires dans l’octroi de cette aide.

Les travaux concernés par ce dispositif doivent permettre de gagner 40 % minimum en matière de consommations d’énergie et atteindre au minimum la classe D selon le DPE.

La réhabilitation du logement ne doit toutefois pas viser uniquement le remplacement du système de chauffage. D’autres actions doivent être entreprises telles que l’amélioration de l’isolation et de la ventilation.

RAPPEL : pour l’instant, le dispositif de MaPrimeRénov’ n’est pas ouvert aux bailleurs sociaux. Mais la réglementation pourrait évoluer prochainement.


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Cet article a été rédigé par Lorraine Veron,

Juriste de formation, Lorraine a travaillé 9 ans dans le secteur de l'énergie avant de se tourner vers la rédaction web.

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