Loi SRU : décryptage des principales mesures

La loi Solidarité et Renouvellement Urbain vise — entre autres — à promouvoir le logement social en tant que service d'intérêt général et outil de mixité sociale. Adopté en France en décembre 2000, l'article 55 de la loi SRU oblige certaines communes à atteindre un quota minimal de logements sociaux. Mais concrètement, de quoi s’agit-il et quelles sont les mesures mises en œuvre ? Hellio vous en dit plus.

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Qu’est-ce que la loi SRU ?

La loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains repose sur plusieurs axes majeurs :

• La densification urbaine ;
• La préservation des espaces naturels et agricoles ;
• Le développement des transports en commun.

Elle a également introduit de nouveaux outils de planification, notamment le Plan Local d’Urbanisme (PLU), qui remplace l’ancien Plan d’Occupation des Sols (POS). Composée de 209 articles, la loi SRU a profondément transformé le cadre légal du marché immobilier en France. Son impact est particulièrement notable sur la politique du logement, en incitant à la construction de logements sociaux dans des territoires jusqu’alors peu engagés dans cette démarche.

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Les objectifs de la loi SRU

Dans le détail, la loi Solidarité et Renouvellement Urbain s'articule autour de 5 grands enjeux :

• Favoriser la mixité sociale : la loi SRU impose aux communes de plus de 3 500 habitants (ou 1 500 en Île-de-France) d’atteindre un taux de 25 % de logements sociaux. Le but est d’équilibrer leur répartition sur l’ensemble du territoire pour une meilleure intégration sociale.
• Lutter contre la ségrégation urbaine : par le biais de ces quotas, la loi prévient la concentration des populations défavorisées dans certaines zones et encourage une répartition plus équitable des différents groupes sociaux au sein des villes.
• Renouveler les espaces urbains : cette loi encourage la densification et la rénovation des quartiers, afin d’optimiser l’utilisation du foncier, redynamiser les secteurs en déclin et limiter l’étalement urbain.
• Préserver les espaces naturels et agricoles : en encadrant l’urbanisation, la loi SRU contribue à la protection des terres agricoles et des espaces naturels, tout en luttant contre l’artificialisation excessive des sols.
• Développer les infrastructures et les transports : grâce à des exigences renforcées en matière de planification, la loi SRU soutient l’extension des réseaux de transports en commun et l’aménagement d’infrastructures adaptées, pour un développement urbain plus durable et cohérent.

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Les principales mesures de la loi SRU

La loi Solidarité et Renouvellement Urbain introduit plusieurs mesures clés pour atteindre ses objectifs. En voici les principales :

Évolution du droit de l’urbanisme

La loi SRU apporte des changements significatifs dans le droit de l'urbanisme :

• Remplacement des schémas directeurs par des schémas de cohérence territoriale, et des plans d'occupation des sols par des plans locaux d'urbanisme ;
• Suppression des plans d'aménagement de zone ;
• Protection renforcée des acheteurs immobiliers, notamment avec l'indication des projets d'envergure, comme les autoroutes, dans les plans d'urbanisme ;
• Renforcement de la mixité sociale avec l'introduction de quotas de logements sociaux dans certaines communes.

Promotion du développement urbain durable

La loi encourage une approche plus durable de l'urbanisme avec :

• la densification des zones déjà urbanisées pour limiter l'étalement urbain ;
• la suppression de la taille minimale des terrains constructibles, afin d'augmenter le nombre de terrains disponibles pour la construction.

Priorisation des transports en commun

Côté mobilité, la loi Solidarité et Renouvellement Urbain intervient dans le cadre d’une réduction de l'empreinte écologique des zones urbaines. Voici les actions mises en place :

• Favoriser le développement des transports en commun ;
• Créer des zones piétonnes et en limitant l'espace dédié aux véhicules ;
• Développer des projets urbains mieux intégrés aux réseaux de transports en commun.

Évolution du droit au logement et protection des acquéreurs

La loi SRU introduit également une réforme significative du secteur du logement :

• Les missions des bailleurs sociaux sont redéfinies et étendues. Ces derniers doivent désormais favoriser la mixité sociale en diversifiant les types de logements, notamment pour les familles ou les personnes en situation de handicap. Les bailleurs sociaux sont également tenus de réaliser des travaux de réhabilitation énergétique et de participer à la rénovation urbaine, tout en intégrant des projets d’accompagnement social pour les locataires.
• De nouvelles obligations sont imposées aux copropriétés (diagnostics, conformité, compte bancaire séparé).
• Le régime des copropriétés en difficulté est révisé, avec des sanctions renforcées pour les défaillants.
• Les communes sont soumises à des quotas de logements sociaux.
  Les communes ne respectant pas le taux légal se voient appliquer un prélèvement annuel sur leurs ressources fiscales, calculé en fonction du nombre de logements manquants pour atteindre les objectifs prévus pour 2025.

Les contrats de mixité sociale

La loi du 21 février 2022, dite « 3DS » (Différenciation, Décentralisation, Déconcentration, et Simplication), a marqué une évolution importante de l'article 55 de la loi SRU. Elle vient effectivement renforcer l'outil des contrats de mixité sociale.

Ces contrats, qui étaient déjà en place auparavant, bénéficient désormais d'une plus grande portée juridique et d'un champ d'application plus large, afin de répondre de manière plus efficace aux enjeux du logement social.

Concrètement, les contrats de mixité sociale visent à favoriser la production de logements sociaux tout en adaptant les stratégies locales aux spécificités des territoires. Ils permettent une coopération renforcée entre l'État, les collectivités et les bailleurs sociaux, en facilitant l’intercommunalité et l’optimisation des ressources. Ces contrats diversifient l’offre de logements, en intégrant des logements adaptés à différents publics, et intègrent des critères environnementaux pour soutenir la transition énergétique. Ils visent aussi à améliorer la mixité sociale et à lutter contre la ségrégation urbaine.

La loi SRU a-t-elle atteint ses objectifs ?

D’après un rapport de février 2021 de la Cour des comptes, la loi SRU a incontestablement eu un impact positif. On pense notamment à la création de 210 000 logements sociaux entre 2017 et 2019 dans les communes concernées, et un objectif triennal atteint à hauteur de 107 %.

Néanmoins, l’objectif d’atteindre 25 % de logements sociaux en 2025 n’est pas pleinement atteint. Selon la Cour des Comptes, environ 600 communes n'atteindront pas leur cible en termes de logements sociaux d'ici la fin de l’année, nécessitant la construction de 600 000 logements supplémentaires.

En réponse à cette situation, le gouvernement a décidé de prolonger l'obligation de la loi SRU au-delà de 2025. Les communes devront donc continuer leurs efforts pour atteindre les objectifs fixés, sans échéance précise, mais avec des obligations de rattrapage progressif.

Hellio, aux côtés des bailleurs sociaux pour les travaux de rénovation