Loi 3DS et logement social : quelles évolutions pour les collectivités et bailleurs ?

Depuis sa promulgation en février 2022, la loi 3DS redéfinit certains équilibres entre État et collectivités. Le logement social figure parmi les secteurs les plus impactés. Hellio décrypte les principales mesures du texte.

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Quel est le contexte de la loi 3DS ?

La loi 3DS s’inscrit dans la continuité des grandes réformes de décentralisation engagées depuis les années 1980. Elle vise à donner aux collectivités locales plus de marge de manœuvre pour adapter les politiques publiques aux réalités des territoires. Le logement social, fortement encadré par l’État mais mis en œuvre localement, constitue l’un des domaines où cette articulation entre État et collectivités méritait d’être réajustée.

Pourquoi une nouvelle loi de décentralisation ?

La loi 3DS répond à un double besoin exprimé depuis plusieurs années par les élus locaux :

• Une meilleure prise en compte de la diversité des territoires, face à des normes nationales parfois peu adaptées.
• Une clarification des compétences entre État et collectivités, notamment en matière d’habitat, d’urbanisme et de politique sociale.

Son objectif principal : rendre l’action publique plus lisible et plus efficace, en rapprochant les décisions du terrain.

Que signifie l'acronyme 3DS ?

L’intitulé complet est : loi n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale.

L’acronyme 3DS reprend ainsi les quatre grands principes suivants :

• Différenciation : reconnaître que les collectivités n’ont pas toutes les mêmes réalités territoriales. La loi permet donc d’adapter certaines règles ou objectifs en fonction des caractéristiques locales (taux de rattrapage SRU (Solidarité et renouvellement urbains), contrats de mixité, exemptions...).
  
  
• Décentralisation : transférer des compétences vers les collectivités territoriales(communes, intercommunalités, départements), qui prennent des décisions en leur nom propre. Une intercommunalité peut par exemple devenir autorité organisatrice de l’habitat (AOH), ou conclure un contrat intercommunal de mixité sociale (CIMS) avec ses communes membres.
  
  
• Déconcentration : répartir l’action de l’État sur le territoire en confiant des responsabilités à ses représentants locaux (préfets, services déconcentrés). Le pouvoir reste étatique, mais exercé au plus près du terrain. Le préfet peut ainsi valider un contrat de mixité sociale, accorder des dérogations ou contrôler l’usage des fonds SRU.
  
  
• Simplification : rationaliser les procédures et clarifier les règles, notamment pour accélérer les décisions en matière d’urbanisme, de logement social ou de contractualisation locale.

Quelle est la place du logement social dans cette loi 3DS ?

Le logement social est l’un des secteurs les plus directement impactés par la loi 3DS. Cette réforme vise à rendre les politiques locales de l’habitat plus efficaces, en renforçant les leviers des collectivités locales et en assouplissant certains dispositifs encadrant la production et la gestion du parc social.

L’objectif affiché : mieux articuler les enjeux nationaux (mixité sociale, respect du droit au logement opposable...) avec les contraintes locales (foncier, acceptabilité, besoin en logements familiaux ou spécifiques). Cela passe par des ajustements ciblés plutôt qu’un grand bouleversement : les obligations en matière de logement social restent globalement inchangées, mais leur mise en œuvre devient plus souple et mieux adaptée au terrain.

Quelles sont les mesures phares de la loi 3DS pour le logement social ?

La loi 3DS rend les obligations en matière de logement social plus soutenables pour les collectivités tout en maintenant l’exigence de mixité.

Pérennisation du dispositif SRU et abandon de l’échéance 2025

L’article 55 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite “loi SRU” reste la référence. Les communes concernées doivent toujours atteindre un taux de 20 ou 25 % de logements sociaux, selon leur situation. La nouveauté réside dans la suppression de la date butoir de 2025, remplacée par un rythme de rattrapage permanent.

Un nouveau rythme de rattrapage progressif

Depuis 2023, le dispositif a introduit un objectif triennal glissant :

• 33 % du déficit à combler sur chaque période triennale ;
• Taux porté à 50 % si la commune se situe à moins de 4 points du taux cible ;
• Taux porté à 100 % si l’écart est inférieur à 2 points.

Le préfet peut ajuster ces seuils à la hausse avec l’accord du maire, en fonction des dynamiques locales de marché.

Pour les communes nouvellement concernées, une phase de montée en charge progressive est prévue :

• 10 % si elles entrent en cours de période,
• 15 % sur la première période triennale pleine,
• 25 % sur la suivante,
• Puis intégration au régime de droit commun (33 %, 50 %, 100 %).

Contrats de mixité sociale : un levier d’ajustement local

La loi 3DS encadre désormais juridiquement les Contrats de mixité sociale (CMS). Ces contrats, conclus entre l’État, la commune et l’EPCI - Établissement public de coopération intercommunale - (ou l’EPT - établissement public territorial - dans le Grand Paris), permettent d’adapter à la baisse les objectifs triennaux dans certaines conditions.

Les taux planchers dans un CMS sont :

• 25 % pour les communes soumises à un taux de 33 %,
• 40 % pour celles à 50 %,
• 80 % pour celles à 100 %.

Le CMS devient également un outil privilégié pour traiter les cas de carence communale. Il est systématiquement proposé aux communes concernées par une telle situation.

Mutualisation entre communes via les contrats intercommunaux

Les Contrats intercommunaux de mixité sociale (CIMS) autorisent, sous conditions, les EPCI dotés d’un programme local de l'habitat (PLH) à mutualiser les objectifs de rattrapage. Chaque commune doit tout de même conserver au moins 50 % de son objectif propre, et le volume total ne peut être inférieur à la somme des obligations individuelles. Une même commune ne peut bénéficier de cette mutualisation sur plus de deux périodes triennales.

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Clarification des régimes d’exemption

La loi 3DS redéfinit les conditions d’exemption aux obligations SRU :

• Pour les communes faiblement attractives, un nouveau critère remplace la mauvaise desserte en transports : l’isolement ou difficulté d’accès aux bassins de vie et d’emploi.
• L’exemption pour inconstructibilité est élargie aux zones exposées au recul du trait de côte et aux périmètres de protection des captages d’eau.

Ces communes restent soumises à une obligation minimale : 25 % de logements sociaux pour toute opération de plus de 12 logements ou 800 m², sauf dérogation préfectorale motivée.

Ajustement des conséquences du constat de carence

En cas de non-respect des obligations :

• Un taux plancher de pénalité financière est désormais appliqué, proportionnel au déficit de réalisation.
• Le transfert automatique à l’État des droits de réservation est supprimé.
• Le préfet peut renoncer au droit de préemption urbain si une opération locale d’intérêt général est jugée prioritaire.
• La vente de logements sociaux devient interdite dans les communes carencées sans CMS, sauf en faveur d’un organisme HLM.

Nouvelles règles de calcul et rôle renforcé des collectivités

Avant 2023, les résidences principales étaient déterminées à partir de la liste utilisée pour la perception de la taxe d’habitation. Depuis la suppression de cette taxe, le calcul repose désormais sur les déclarations annuelles des propriétaires, transmises à l’administration fiscale.

Enfin, la loi renforce les compétences locales :

• Les départements deviennent référents pour l’habitat inclusif et le vieillissement.
• Les EPCI peuvent devenir autorités organisatrices de l’habitat (AOH), sous conditions.

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