Tout savoir un logement social : définition, statistiques et demande

En France, 16 % des résidences occupées sont des logements sociaux. Loin de se résumer aux seules habitations à loyer modéré (HLM), la notion de « logement social » englobe de nombreux types de biens. Situés en zone rurale comme dans les grandes villes, ils constituent le foyer de plus de 10 millions de Français et Françaises. Découvrez les chiffres clés, les démarches et les conditions d’accès aux logements du parc social.

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Qu’est-ce qu’un logement social ?

Définition du logement social

Un logement social est défini par ces trois critères :

• La construction a fait l’objet d’une convention entre le bailleur social et l’État.
• L’attribution est réglementée et soumise à un plafond de ressources.
• Le montant du loyer au m² est plafonné.

Il s’agit d’un « dispositif aidé » permettant à des personnes à faibles revenus de se loger. Le bailleur social est l’organisme qui construit et gère ces logements : il reçoit des incitations financières de l'État sous la forme de subventions, de crédits préférentiels et de réductions fiscales.

En contrepartie, le montant du loyer au m² ne peut pas dépasser certains montants fixés au niveau national. Ainsi, les personnes à revenus modestes peuvent bénéficier de loyers moins élevés que ceux pratiqués dans le parc privé.

Logement social et HLM : quelles différences ?

Les HLM sont un type de logement social parmi d’autres. Ils appartiennent à la catégorie PLUS (prêt locatif à usage social), du nom du crédit qui sert à les financer. Extrêmement répandus, ils représentent 80 % du parc social, ce qui entretient une confusion entre les appellations de « HLM » et de « logement social ».

Les 4 catégories de logements sociaux

De fait, le parc social se compose au total de 4 catégories d’habitations. Chacune est caractérisée par le crédit qui permet le financement de la construction du logement.

Chaque catégorie se voit associer un certain plafond de loyer, ainsi que des revenus maximaux en guise de critère d’éligibilité. Voici les 4 catégories de logements sociaux :

• Logements PLAI (prêt locatif aidé d’intégration) : ils se destinent aux occupantes et occupants dont les revenus sont les plus modestes. Leur loyer est compris entre 4,56 € et 5,97 €/m² par mois, selon la zone géographique.
• Logements PLUS (prêt locatif à usage social) : ils correspondent aux HLM traditionnels. Également destinés aux personnes à revenus faibles, leurs loyers sont compris entre 5,14 € et 6,70 €/m² par mois, selon la zone géographique.
• Logements PLS (prêt locatif social) : situés dans les zones tendues, ils peuvent être attribués à des ménages dont les revenus sont trop élevés pour les HLM. Les loyers des logements PLS vont de 7,71 € à 13,07 €/m² mensuels, selon la zone géographique.
• Logement PLI (prêt locatif intermédiaire) : ces logements sociaux sont accessibles à environ 60 % des foyers français. Leurs loyers mensuels vont de 9,17 € à 17,62 €/m², selon la zone géographique.

Le parc social en chiffres

Le parc social est essentiel pour répondre à la crise du logement en France. Il représente une part significative de l’offre locative. On dénombrait environ 5,3 millions de logements sociaux en France métropolitaine au 1^er janvier 2022, soit 15,9 % des résidences principales.

Au total, 10,2 millions de personnes vivent dans l’une de ces habitations. Principalement occupés par des foyers aux revenus modestes, les logements sociaux ont un loyer moyen estimé à 6,05 €/m². De quoi procurer un avantage monétaire (différence entre le loyer demandé par le bailleur social et la valeur de marché correspondante dans le parc locatif privé) estimé à 225 €/mois en moyenne.

Les logements sociaux face au défi de la transition énergétique

Les logements du parc social font, au même titre que ceux du parc privé, l’objet d’une politique de transition énergétique. Pour l’heure, voici les résultats en matière de Diagnostic de performance énergétique (DPE) :

• 9,5 % du parc social est diagnostiqué comme appartenant à la classe énergétique F ou G, ce qui représente 460 000 logements sociaux. On parle de passoires thermiques, bientôt concernées par une interdiction de location avec la loi Climat. Une passoire sur dix, c'est deux fois moins que dans le privé.
• 20,5 % du parc social est en classe énergétique E.
• 32,9 % du parc social est en classe énergétique D.
• 37,1 % du parc social appartient à la classe énergétique A, B ou C.
• Plus de 133 000 logements ont bénéficié de travaux de rénovation en 2023.

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Comment obtenir un logement social ?

Les conditions d’accès à un logement social

Contrairement aux idées reçues, 60 % de la population française est éligible à au moins une catégorie de logement social.

Le principal critère d’éligibilité est le revenu annuel cumulé des occupants du logement social. Il ne doit pas dépasser un certain plafond de ressources.

Les ressources considérées sont les revenus de l’année N-2 du foyer fiscal. Les revenus de l’année N-1 ou ceux des 12 mois écoulés peuvent toutefois être pris en compte s’ils sont inférieurs d’au moins 10 % aux revenus de l’année N-2.

Les plafonds de ressources pour accéder à un logement social varient en fonction de plusieurs critères :

• Zone géographique,
• Nombre de personnes composant le foyer,
• Type de logement social (PLAI, PLUS, PLS, PLI).

Les plafonds de revenus pour accéder à un logement social font l’objet d’une réévaluation chaque année. Voici les montants définis pour 2023 :

• Zone A bis : Paris et petite couronne,
• Zone A : reste de l’Île-de-France, grandes agglomérations, zones tendues,
• Zone B1 : villes hors zone A d’au moins 250 000 habitants,
• Zone B2 et C : reste de la France métropolitaine et Corse,
• DROM : Outre-mer.

Les démarches pour trouver un logement social

Pour obtenir un logement dans le parc social, la démarche consiste à déposer un dossier de demande en précisant la ou les communes souhaitées.

Il est possible de déposer un seul dossier pour plusieurs villes d’un même département. Si plusieurs départements sont souhaités, il est nécessaire de déposer un dossier par département. L’Île-de-France est une exception : en Région parisienne, il est possible de déposer un seul dossier pour l’ensemble des départements.

Le dossier de demande de logement social doit préciser la liste des personnes qui occuperont le logement. Le nombre d’occupantes et occupants va déterminer les dimensions du logement et son délai d’attribution.

Il est important d’indiquer les membres de la famille : demandeur et codemandeur, enfants et personnes à charge figurant sur l’avis d’imposition. Il est possible d’ajouter des personnes en dehors de ces catégories : elles seront considérées comme colocataires du logement social.

Le dossier doit être déposé, au choix :

• Sur Internet, sur le site officiel de démarches en ligne.
• À un guichet physique, dans l’un des guichets de la liste officielle, via un formulaire.

Quel est le délai d’attente moyen ?

Une fois déposés, les dossiers de demande passent en commission d’attribution par ordre d’arrivée. Le délai écoulé entre une demande de logement social et son attribution est très variable. Il est influencé par les éléments suivants :

• Situation personnelle du demandeur : il existe des critères de priorité pour les personnes handicapées, mal logées, menacées d’expulsion ou victimes de violences.
• Type de logement : les logements de grande taille sont plus longs à obtenir.
• Commune demandée : le délai dépend du volume de logements sociaux construits par la commune et du nombre de demandes en cours.

Une durée référence de « délai anormalement long » est communiquée lors de l’enregistrement d’une demande de logement social. Ce délai est estimé par les préfets, en fonction des délais d’attente constatés antérieurement. Il permet, dès lors que le délai est atteint, de faire passer une demande en qualification « prioritaire » grâce au dispositif DALO (droit au logement opposable).

À titre d’exemple, un délai anormalement long peut être atteint à partir de :

• 1 année dans une commune qui n’est pas en zone tendue et où l’offre de logements sociaux est suffisante,
• 3 ans dans un département connaissant une situation tendue,
• Jusqu’à 10 ans pour un grand logement à Paris.

Il est possible que la démarche n’aboutisse pas, ou conduise à l’attribution d’un logement ne correspondant pas aux besoins du demandeur (logement trop petit pour le nombre d'occupantes et occupants par exemple). Une commission de médiation peut alors être saisie, et est chargée de se prononcer sur le caractère prioritaire de la demande et sur l’urgence de l’attribution d’un logement.

Logement social ou logement privé : quelles différences ?

La principale différence entre un logement social et un logement privé est leur accessibilité. Un logement du parc locatif privé est accessible à tous ceux et toutes celles qui peuvent justifier de ressources au-dessus d’un seuil minimal fixé par le bailleur. Au contraire, un logement social est réservé aux locataires justifiant de ressources au-dessous d’un seuil maximal fixé par accord national.

La seconde différence, c’est le plafonnement du loyer. Dans le parc privé, un plafonnement a été instauré pour certaines communes uniquement. Parmi elles, Paris, Montpellier, Bordeaux ou encore Lyon par exemple. Dans le parc social, le plafonnement du loyer est généralisé. Son montant est encadré, réglementé et plafonné à des valeurs nettement inférieures aux loyers en vigueur sur le marché locatif privé.

La troisième différence, c’est la durée du bail. Dans le privé, le contrat de bail est limité à 1 an pour un meublé ou 3 ans pour une location vide, et est renouvelable.

Les logements sociaux font l’objet de baux à durée indéterminée. Un occupant ou une occupante peut y rester jusqu’à ce que la personne décide de partir, ou si elle ne remplit plus les critères d’admission. En effet, si ses revenus dépassent les plafonds de ressources, il peut lui être demandé de payer un complément de loyer, ou de quitter le logement social.

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