Les termes « HLM » et « logement social » sont souvent utilisés de manière interchangeable. Pourtant, ces concepts présentent des différences notables. Notamment, le premier constitue une sous-catégorie du second. Comprendre ces distinctions est crucial pour les bailleurs sociaux qui gèrent ces types de logements. Hellio fait le point sur ces notions, et clarifie les caractéristiques des habitations à loyer modéré (HLM) et des logements sociaux.
Qu’est-ce qu’une habitation à loyer modéré?
Définition d’un HLM
Les habitations à loyer modéré (HLM) sont des « logements construits, améliorés ou acquis et améliorés avec le concours financier de l’État ou ouvrant droit à l’aide personnalisée au logement et appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré ou gérés par ceux-ci », comme le précise l’article L 441-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Ces immeubles construits ou réhabilités grâce aux aides publiques appartiennent à la catégorie des logements locatifs sociaux. Les HLM sont même les logements sociaux les plus répandus, et représentent 80% d’entre eux, d’après le ministère de la Transition écologique.
Les HLM font partie des solutions d’habitat destinées aux ménages disposant de ressources financières limitées, et qui rencontrent donc des difficultés à se loger sur le marché locatif privé. Leur attribution et leurs loyers sont encadrés par la loi. Quant à leur gestion, elle est assurée par les bailleurs sociaux, ou organismes HLM, qui peuvent être des offices publics de l’habitat (OPH), des entreprises sociales pour l’habitat (ESH) ou des sociétés coopératives de HLM.
Qui peut habiter dans un HLM?
L’accès aux HLM est réservé aux personnes répondant à certains critères, notamment financiers. Chaque année, l’État fixe des plafonds de ressources que les candidates et candidats ne doivent pas dépasser pour être éligibles à l’attribution d’un logement HLM.
Ils varient en fonction de deux paramètres:
- La composition du ménage,
- La localisation du logement.
Prenons l’exemple d’une demande de HLM en 2024, pour un couple sans enfants: pour obtenir un logement social, le revenu fiscal de référence de 2022 (année n-2) ne doit pas dépasser 50 603 € si le couple vit à Paris ou en Île-de-France. Cette limite descend à 39 309 € s’il cherche une habitation dans d’autres régions métropolitaines, et à 35 378 € en outre-mer.
Par ailleurs, les demandeurs et demandeuses doivent être en situation régulière sur le territoire français. Les HLM visent en priorité les personnes défavorisées ou mal logées, les victimes de violences conjugales, les individus vivant dans des logements insalubres ou encore les personnes handicapées.
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Logement social : de quoi parle-t-on ?
Le terme « logement social » recouvre une réalité plus large que les seuls HLM.
Définition d’un logement social
Au même titre que les HLM, les logements sociaux ont pour vocation de favoriser l’accès au logement des personnes les plus modestes. Il s’agit de constructions reposant sur la signature d’une convention entre l’État et un bailleur social. Ce conventionnement APL (aide personnalisée au logement) résulte de la loi n°77-1 du 3 janvier 1977. Il permet notamment de fixer des règles spécifiques autorisant la location d’un bien sous conditions.
On parle ainsi de logements conventionnés APL ou CAF (Caisse d’allocations familiales). Ils présentent nécessairement les caractéristiques suivantes:
- Leur attribution répond à une réglementation particulière.
- Elle est soumise à un plafond de ressources.
- Le loyer au mètre carré ne peut pas excéder un certain montant.
En France, 95% du parc locatif social est composé de logements conventionnés, selon l'Union sociale pour l’habitat. On peut également retrouver des habitations non conventionnées, mais dans des proportions nettement moins importantes.
Les catégories de logements sociaux: PLAI, PLUS, PLS, PLI
Les logements sociaux incluent non seulement les HLM, mais également d’autres types d’habitations ayant bénéficié d’un financement de l’État. Leur catégorisation dépend des prêts et des subventions accordés lors de la construction de l’immeuble.
Il existe 4 familles de logements sociaux, selon la nature du prêt octroyé:
- Le prêt locatif aidé d’intégration(PLAI) : ces habitations se destinent aux ménages les plus précaires, avec des loyers mensuels compris entre 4,56 € et 5,97 €/m2, selon l’emplacement géographique.
- Le prêt locatif à usage social (PLUS) : ces logements sociaux sont les plus répandus, ce sont les fameux HLM. Leurs loyers varient entre 5,14 € et 6,70 €/m2 par mois, selon la localisation.
- Le prêt locatif social (PLS) : ces biens situés dans des zones immobilières tendues sont accessibles aux candidates et candidats ne pouvant pas prétendre aux locations HLM, mais dont les ressources demeurent insuffisantes pour se loger dans le privé. La fourchette des loyers s’étend de 7,71 € à 13,07 €/m2 mensuels, selon les zones.
- Le prêt locatif intermédiaire (PLI) : comme les logements PLS, ces habitations s’adressent aux personnes non éligibles aux HLM, ayant des revenus intermédiaires. De fait, les loyers sont plus élevés, allant de 9,17 € à 17,62 €/m2 par mois en fonction du lieu de résidence.
Rendez-vous sur le site d’Action Logement 
pour plus de détails sur les caractéristiques des différents logements sociaux, ainsi que sur le montant maximum des ressources selon la composition du ménage et la région habitée.
Les principales différences entre logements sociaux et HLM
La confusion entre HLM et logement social provient du caractère répandu des habitations à loyer modéré. Étant donné qu’ils représentent plus de trois quarts du parc locatif social, les HLM sont souvent assimilés aux logements sociaux.
Or, comme expliqué plus haut, les logements sociaux ne se limitent pas aux HLM financés par un prêt PLUS, mais ils englobent divers types d’habitations subventionnées par des PLAI, des PLS ou des PLI.
Au-delà du mode de financement, il existe aussi d’autres facteurs différenciants entre les HLM et les autres logements sociaux, à savoir les critères d’accessibilité conditionnés par les plafonds de ressources, et les montants des loyers pratiqués.
Hellio, partenaire des bailleurs sociaux dans leur rénovation énergétique
