Quelle est la législation applicable pour les travaux réalisés en HLM ?

Les habitations à loyer modéré (HLM) sont une catégorie de logements sociaux destinées aux ménages disposant de faibles ressources. Ces immeubles font régulièrement l’objet de travaux, soit pour leur entretien courant, soit pour améliorer leurs performances énergétiques. Quelles sont les lois applicables en matière de travaux effectués au sein d’un HLM ? Hellio détaille toute la réglementation en vigueur dans le domaine.

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Quelles sont les normes applicables concernant la préparation des travaux en HLM ?

En qualité d’immeuble collectif, les HLM sont soumis à la réglementation relative à l’expertise du bâtiment en vue de la réalisation de travaux à venir.

L’audit énergétique

L’audit énergétique vise à fournir des informations sur les consommations énergétiques d’un bien immobilier et à lister avec précision les travaux de rénovation énergétique à réaliser.

Un audit énergétique unique est désormais en vigueur depuis 2024. Et il est obligatoire dans deux cas :

• Pour obtenir des aides financières dans le cadre d’une rénovation globale ;
• Pour vendre une monopropriété, c’est-à-dire un immeuble entier appartenant à un seul propriétaire. Cela concerne les bien classés F ou G depuis le 1^er avril 2023 ; les bien classés E à partir du 1^er janvier 2025 et ceux classés D à partir du 1er janvier 2034.

Cela concerne donc les HLM, au même titre que les logements issus du parc privé.

Le diagnostic de performance énergétique collectif

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif sert à estimer les consommations d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre (GES) d’un bâtiment collectif d’habitation dans son ensemble.

Il est désormais obligatoire pour tous les logements sociaux, incluant donc les HLM. L’obligation est toutefois échelonnée dans le temps en fonction de la taille des lots au sein des immeubles :

• Depuis le 1^er janvier 2024 pour les résidences de plus de 200 lots ;
• À partir du 1^er janvier 2025 pour les immeubles composés de 50 à 200 lots ;
• À partir du 1^er janvier 2026 pour les résidences de plus de 50 lots.

Une mauvaise note DPE des logements peut ensuite entraîner une interdiction de location.

Le projet de plan pluriannuel de travaux

Le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) prépare le plan pluriannuel de travaux (PPT qui établit) les travaux à entreprendre dans les parties communes de la copropriété. Le document inclut un chiffrage des travaux.

Ce document est obligatoire dans les HLM, conformément au calendrier suivant :

• Depuis le 1^er janvier 2023 pour les résidences de plus de 200 lots ;
• Depuis le 1^er janvier 2024 pour les résidences composées de 51 à 200 lots ;
• À partir du 1^er janvier 2025 pour celles composées de 50 lots ou moins.

Améliorez l’étiquette énergétique de votre HLM

Quelle est la loi applicable pour les travaux liés à la salubrité des HLM ?

Plusieurs textes encadrent l’état des logements HLM, afin qu’ils respectent les normes de salubrité permettant aux occupants d’y vivre en toute sécurité.

La loi ALUR de 2014

La loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014 vise à favoriser l’accès au logement et à réglementer les locations en luttant contre l’habitat indigne.

Appelé également loi Duflot II, ce texte interdit de mettre en location des logements qui présentent des risques pour la santé et la sécurité des occupants, sous peine de sanction. Ce texte a pour objectif de protéger en premier lieu les ménages vulnérables, particulièrement exposés au risque d’être contraints de vivre dans un logement insalubre en raison de leurs ressources limitées.

La loi ALUR incite donc les bailleurs et notamment les bailleurs sociaux à entretenir les logements proposés à la location.

Le décret du 30 janvier 2002 sur la décence des logements

Pour qu’un logement soit qualifié de décent au sens du décret du 30 janvier 2002, il doit répondre aux critères suivants :

• Assurer le clos et le couvert ;
• Être protégé contre les infiltrations d’air parasites ;
• Être équipé de dispositifs de retenues des personnes (garde-corps, escaliers, balcons, etc.) dans un état conforme à leur usage ;
• Ne pas présenter de risque pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
• Un réseau intérieur d’électricité, de gaz et des équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes en vigueur ;
• Disposer d’une aération suffisante ;
• Bénéficier d’un éclairement naturel dans les pièces principales.

Ces conditions peuvent donner lieu à des travaux d’amélioration du logement, afin qu’il réponde aux critères de décence demandés par les textes.

Quelle est la réglementation applicable aux travaux d’entretien et de réparation des logements HLM ?

La loi du 6 juillet 1989 encadre les rapports entre les locataires et les bailleurs. Les HLM sont concernés par les obligations générales concernant les réparations locatives.

Ainsi, le locataire est tenu d’effectuer toutes les menues réparations pendant la durée d’occupation du logement. Il s’agit des travaux tels que les remplacements de joints, les petits raccords de peinture, l’entretien des sols, etc. Ils sont listés dans le décret du 26 août 1987. Par ailleurs, le locataire doit donner l’accès au logement pour la mise en œuvre de travaux.

Le bailleur doit informer son locataire des modalités de réalisation des travaux. Cette notification de travaux doit être remise au locataire en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).

Quelle est la loi relative aux travaux de rénovation énergétique en HLM ?

La réglementation s’est développée concernant les travaux de rénovation énergétique en HLM.

Les interdictions légales touchant les passoires thermiques

Les HLM sont concernés par la réglementation relative aux passoires thermiques. En effet, afin de lutter contre ces habitations particulièrement énergivores et émettrices de gaz à effet de serre (GES), l’État a prévu des règles spécifiques.

Depuis 2022, il n’est plus possible d’augmenter les loyers classés F ou G selon le DPE.

De plus, les passoires thermiques vont progressivement disparaître du marché de la location. C’est déjà le cas depuis le 1^er janvier 2023 pour les biens dont la consommation dépasse 450 kWh/m² d’énergie finale par an (soit ceux classés G+ au DPE). L’interdiction touche également :

• Les biens classés G dès le 1^er janvier 2025 ;
• Les biens classés F dès le 1^er janvier 2028 ;
• Les biens classés E dès le 1^er janvier 2034.

Cette réglementation incite donc les bailleurs sociaux à entreprendre des travaux de rénovation énergétique dans les HLM.

L’article L442-3 du Code de la construction et de l’habitation

Ce texte prévoit qu’en cas de réalisation de travaux d’économie d’énergie réalisés dans les parties privatives ou communes d’un HLM, une contribution financière peut être demandée au locataire. Pour cela, il faut que les travaux soient terminés, et qu’ils profitent directement au locataire.

La contribution du locataire est limitée à une période de 15 ans et son montant ne peut excéder la moitié du montant de l’économie d’énergie estimée découlant des travaux.

Qui peut réaliser des travaux en HLM ?

En fonction des travaux envisagés, il peuvent être effectués à l’initiative du locataire ou du bailleur.

Les travaux réalisés par le locataire

Pendant la durée du bail, le locataire peut prendre l’initiative de réaliser certains travaux dans les lieux loués. 

D’abord, si le locataire peut aménager le logement comme il le souhaite, il ne doit pas effectuer des travaux visant à transformer les lieux, sans avoir obtenu l’accord préalable du propriétaire. À défaut, à la fin du bail, le propriétaire pourrait refuser de l’indemniser pour les travaux effectués voire même demander au locataire de remettre les lieux en l’état. 

Par exemple, de simples travaux d’aménagement consiste à refaire la peinture alors que des travaux de transformation peuvent correspondre à ceux impliquant d’abattre ou cloison.

Par ailleurs, s’il le souhaite, le locataire peut engager des travaux de rénovation énergétique dans le logement, sans que le propriétaire ne puisse lui demander une remise en état à la fin du bail. Il s’agit par exemple de travaux d’isolation. Mais ces travaux ne donneront pas droit à une indemnisation par le propriétaire.

Enfin, le locataire qui se trouve dans une situation de handicap peut adapter les lieux, à ses frais, sans que le bailleur ne puisse lui réclamer une remise en état à l’issue du bail. Par exemple, il peut s’agir de l’installation d’élévateurs ou la modification des cloisons ou des portes intérieures du logement.

Les travaux réalisés par le bailleur en HLM

De son côté, le bailleur peut entreprendre les travaux qu’il souhaite dans les lieux loués. Un chantier de rénovation énergétique ou encore d’agrandissement de la surface habitable peuvent être à son initiative.

Lorsque le logement est loué, le bailleur doit néanmoins respecter certaines obligations vis-à-vis de son locataire. Dans tous les cas, une concertation sur la nature des travaux doit avoir lieu au préalable. Si le logement reste habitable, le bailleur doit donner un préavis de 3 mois au locataire afin qu’il puisse se préparer aux travaux. En plus, si les travaux durent plus de 40 jours, le loyer sera diminué en fonction de la durée du chantier et de la surface du logement concernée par le chantier.

Enfin, si le logement est inhabitable pendant la durée des travaux, le bailleur doit :

• donner un préavis de 6 mois à son locataire pour l’informer des travaux et lui donner congé ;
• reloger le locataire de façon temporaire s’il réintègre le logement à l’issue des travaux ou le reloger de façon définitive si la réintégration du logement n’est pas choisie.

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