Un bailleur social peut augmenter le loyer de son locataire après avoir réalisé certains travaux de réhabilitation et d’économies d’énergie. En effet, le montant de la hausse et ses conditions dépendent notamment de la nature des travaux. Comment est déterminé le montant d’un loyer en logement social ? Quelles conditions s’appliquent pour une augmentation de loyer après une réhabilitation ? Et qu’en est-il après des travaux d’économies d’énergie ?
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Comment est fixé un loyer d’un logement social ?
Le loyer d’un logement social en France est fixé selon plusieurs critères, principalement encadrés par la loi pour garantir des tarifs accessibles aux ménages à revenus modestes. Chaque bailleur social établit ses loyers en fonction de ces éléments, dans les limites définies par les autorités.
Il existe 2 règles de calcul possibles :
- Montant du loyer = Prix de base au m² fixé par le bailleur social x (Surface habitable du logement + Moitié des surfaces annexes d'une hauteur de 1,80 m minimum à l'usage du locataire)
- Montant du loyer = Prix de base au m² fixé par le bailleur social x Surface corrigée du logement
Ensuite, les logements HLM sont attribués aux ménages selon plusieurs critères :
- Plafond de ressources du ménage ;
- Nombre de personnes au sein du foyer ;
- Surface du logement ;
- Type de logement éligible (PLAI, PLUS, PLS) ;
- Localisation ;
- Etc.
LE CHIFFRE HELLIO : 7,38 €
En moyenne, les loyers dans le parc social sont deux fois inférieurs (7,38 €/m2) à ceux du parc privé (14 €/m2). Ils peuvent être jusqu'à trois fois moins élevés dans les zones tendues, où la demande de logements sociaux dépasse largement l'offre disponible.
Sources : Statista - Janvier 2023, SeLoger - Octobre 2024
Le loyer augmente-t-il lors de la révision annuelle ?
Lexique : IRL
L'Indice de Référence des Loyers est publié par l’INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques) chaque trimestre en fonction de l’évolution des prix à la consommation (hors tabac et loyers).
Le loyer est révisé chaque 1er janvier, selon le calcul suivant :
Nouveau loyer = montant actuel du loyer x IRL du 2e trimestre de l'année N-1 / IRL du 2e trimestre de l'année N-2.
Par exemple :
Montant actuel du loyer : 500 € par mois
IRL (Indice de Référence des Loyers) :
- 2e trimestre de l'année N-1 : 135,85
- 2e trimestre de l'année N-2 : 131,15
Nouveau loyer = 500 × 135,84 / 131,12 ≃ 517,92 €
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Travaux de réhabilitation : un bailleur social peut-il augmenter le loyer ?
Selon l’article L442-1 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH), la hausse du loyer ne peut dépasser 5 % du loyer de l’année précédente lorsque le bailleur a réalisé des travaux de réhabilitation.
Qu’est-ce que des travaux de réhabilitation ?
Les travaux de réhabilitation correspondent à des travaux qui améliorent les conditions d'habitation ou le confort du logement, par exemple, l’augmentation de la surface habitable, l’amélioration du confort, l’installation ou encore la modernisation des équipements du logement.
Conditions de la hausse du loyer
L’INFO HELLIO :
Pour une nouvelle location, le bailleur peut fixer librement le montant du loyer, à condition de ne pas dépasser le plafond établi par la convention APL (Aide Personnalisée au Logement).
Si le bailleur social a fait des travaux de réhabilitation, une autorité administrative peut autoriser - pour une durée qu'elle détermine - un organisme HLM à augmenter les loyers pratiqués dans la limite de 5 % au-delà de la variation de l'IRL d'une année par rapport à l'année précédente. Cette hausse s’applique pour les baux en cours lorsque les travaux ne nécessitent pas le départ des locataires en place. Elle peut être supérieure uniquement avec l'accord des locataires ou de leurs représentants.
Travaux d’économies d’énergie : un bailleur social peut-il augmenter le loyer ?
Selon l’article L442-3 du Code de la Construction et de l’Habitation, une hausse du loyer est également permise lorsque le bailleur a réalisé des travaux d’économies d’énergie. Son montant ne peut pas dépasser 50 % de l'économie d'énergie estimée.
Cette augmentation du loyer peut être cumulable avec la hausse concernant la réhabilitation d’un logement étant donné qu’elles ne portent pas sur les mêmes types de travaux.
Qu’est-ce que des travaux d’économies ?
Les travaux de rénovation énergétique éligibles à la hausse du loyer en logement social peuvent notamment porter sur l’isolation thermique du bâtiment, le remplacement d’un système de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire ou encore de ventilation ou encore l’installation d’un équipement fonctionnant aux énergies renouvelables (EnR).
Source : décret n° 2009-1438 du 23 novembre 2009
Conditions de la hausse du loyer
Le locataire d’un logement loué peut se voir demander une contribution au partage des économies de charge, à partir de la date d'achèvement des travaux, à condition que ceux-ci lui apportent un bénéfice direct et soient justifiés.
Cette contribution n’est applicable que si un ensemble de travaux a été effectué ou si le logement atteint un certain niveau de performance énergétique. D’une durée maximale de 15 ans, elle est mentionnée sur l’avis d’échéance et la quittance remise au locataire. Son montant est fixe, non révisable, et ne peut excéder 50 % des économies d’énergie estimées.
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