Quel est le quota applicable aux logements sociaux ?

Le logement social présente la particularité de faire l’objet d’une convention entre l’État et le bailleur social, et d’être soumis à un plafonnement de loyer. Attribué selon un plafond de ressources, il est destiné aux foyers aux revenus modestes et intermédiaires. Afin de favoriser leur développement sur tout le territoire, le législateur a mis en place un système de quotas. Quels sont-ils et quelles communes sont soumises à un quota de logements sociaux ? Hellio fait le point dans cet article.

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Quelle est la réglementation relative au quota de logements sociaux ?

La part de logements sociaux dans le parc immobilier a été introduite par la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) de décembre 2000. L’objectif est d’inciter les communes à augmenter les logements sociaux au sein du patrimoine immobilier de leur territoire.

Le contexte de la loi SRU

Ancêtres du logement social, les Habitations à Bon marché (HBM) apparaissent dès la fin du XIXe siècle, dans le but d’améliorer les conditions de vie des ouvriers.

Mais ce n’est qu’après la fin de la Seconde Guerre mondiale que le processus s’accélère et que les HBM deviennent les habitations à loyer modéré (HLM) qui constituent un type de logement social.

À partir des années 70, le logement occupe une place centrale dans la politique de la ville et l’amélioration des conditions de vie des plus démunis devient une priorité.

Aujourd’hui, face à l’augmentation des prix de l’immobilier, le parc social peine à se développer. Dans le même temps, il devient nécessaire de rénover le parc social devenu vieillissant. C’est l’objectif de l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU).

La loi SRU

La loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain, appelée loi SRU vise à promouvoir le logement social avec pour objectif de favoriser la mixité sociale.

Afin d’y parvenir, l’article 55 de la loi impose aux communes un quota de logements sociaux dans le parc immobilier.

En France, 15 % des résidences principales sont des logements sociaux. Et le parc de logements locatifs sociaux compte plus de 5 millions d’habitations. (source : Panorama du logement social 2024).

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Quel est le quota de logements sociaux imposé aux communes ?

Le principe posé par la loi

La loi SRU impose aux communes d’atteindre un taux de 20 à 25 % de logements sociaux parmi leurs résidences principales.

L’objectif de la loi est d’améliorer la présence de logements sociaux sur tout le territoire, en évitant de concentrer ces logements dans certaines zones des villes.

Le quota de logements sociaux s’impose donc à toutes les communes de plus de 3 500 habitants. Le seuil est abaissé à 1 500 habitants pour les communes d’Île-de-France. Aucune distinction n’est faite entre les villes situées en zone urbaine et celles implantées en zone rurale.

En termes de délai, l’objectif est fixé sur une période triennale. La période actuelle s’étale de 2023 à 2025.

Les exceptions au quota de logements sociaux

La loi dite « 3DS » relative à la différenciation, la décentralisation et la déconcentration de février 2022 a assoupli les obligations des communes en matière de fraction de logements sociaux. Ces assouplissements prennent la forme d’une baisse du quota et d’une exonération totale de quota pour certaines communes.

Ces dispositions sont codifiées à l’article L.302-5 du Code de la construction et de l’habitation, et prennent en compte les particularités de certains territoires.

D’abord, le texte prévoit un recul du seuil à 20 % de logements sociaux pour les communes pour lesquelles le renforcement des obligations de production de logements sociaux n’est pas justifié.

Ensuite, sont exonérées de l’obligation d’avoir un certain nombre de logements sociaux sur leur territoire :

• Les communes appartenant à des agglomérations ou établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) de plus de 30 000 habitants ;
• Les communes dans lesquelles l’offre de logements sociaux excède nettement la demande ;
• Les communes trop éloignées des zones d’activités économiques, sociales et commerciales ;
• Les communes dont le parc de résidences principales n’impose pas la construction de logements sociaux pour l’instant.

En pratique, les exonérations concernent uniquement des communes situées en zone rurale.

Quelles sont les sanctions applicables en cas de non-respect de la part de logements sociaux ?

La loi 3DS prévoit les cas dans lesquels une commune ne parvient pas à atteindre ses objectifs en matière de construction de logements sociaux.

Dans ce cas, le préfet de département met en place un contrat de mixité sociale (CMS) ayant pour but de faire rattraper son retard à la commune.

La commune déficitaire en matière de logements sociaux est également redevable d’un prélèvement annuel sur ses ressources fiscales. Le taux de prélèvement est proportionnel au déficit en logements sociaux et à son potentiel fiscal. Si la commune investit dans le secteur du logement social, la part de cet investissement est déduite du prélèvement annuel.

Le préfet dispose aussi du pouvoir d’établir un contrat de carence lorsque la commune n’a pas atteint ses objectifs triennaux en matière de production de logements sociaux. Il implique plusieurs mesures :

• L’application de pénalités pouvant aller jusqu’à 5 fois le montant du prélèvement initial ;
• L’obligation de réaliser au moins 30 % de logements locatifs sociaux dans toutes les opérations de construction de plus de 12 logements ou de plus de 800 m² de plancher ;
• La reprise du droit de préemption urbain par le préfet ;
• L’interdiction de vente de logements par les organismes HLM en l’absence d’un contrat de mixité sociale (sauf si cette vente a lieu au profit d’autres organismes).

Quelles perspectives pour la fraction de logements sociaux dans la politique de la ville ?

Depuis 2000, la loi SRU a eu un impact positif sur la construction de logements sociaux, comme en atteste le rapport de la Cour des comptes de 2021.

En effet, 210 000 logements sociaux ont été produits entre 2017 et 2019.

Toutefois, plus de la moitié des communes n’avaient pas atteint leur objectif en 2021. En plus, dans un rapport de mai 2021, le Sénat souligne que malgré les efforts en matière de production de logements sociaux, l’objectif de mixité sociale n’a pas été atteint puisque les logements sociaux restent concentrés localement.

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