Moisissure dans un logement social​ : qui paye les travaux ?

La présence de moisissures dans un logement social n’est pas seulement un problème esthétique : c’est un enjeu de santé. En comprendre les causes et les conséquences permet d’agir efficacement. Il est ainsi possible de trouver des solutions et d’éviter les contentieux. Que faire en cas de moisissures dans un logement social ?​ Voici ce qu’il faut savoir.

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D’où viennent les moisissures dans un logement social ? Zoom sur les causes

Les moisissures se développent principalement à cause d’un taux d’humidité élevé, de plus de 70 % (source : Qualitel). Ce phénomène peut notamment être favorisé par :

• Une ventilation insuffisante : absence ou panne de VMC, des bouches d’aération obstruées ;
• Des infiltrations d’eau : toiture, murs ou fenêtres peu étanches ;
• Une isolation thermique défaillante qui génère de la condensation ;
• De mauvaises habitudes au quotidien : linge séché à l’intérieur, absence d’aération quotidienne ;
• Un dégât des eaux non réparé.

Quels sont les risques liés aux moisissures ?

Les risques liés aux moisissures dans un logement social ou en HLM sont d’ordres divers. Elles peuvent avoir des conséquences sur la santé, sur le bâti et légales.

Les risques pour la santé

Sur le plan de la santé, une exposition prolongée aux moisissures peut entraîner des irritations des voies respiratoires et, dans les cas les plus graves, des infections pulmonaires. Elles favorisent aussi les allergies.

Les risques pour le bâti

D’un point de vue structurel, l’humidité à l’origine des moisissures détériore progressivement le bâti. Elle attaque les murs, les plafonds et les joints. Une humidité persistante peut également endommager les installations électriques et les menuiseries.

Problème de moisissure dans un logement social : les risques légaux

Enfin, sur le plan juridique, un logement affecté par des moisissures persistantes peut être qualifié d’indécent ou d’insalubre, selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Cette qualification engage directement la responsabilité du bailleur social, qui a l’obligation légale de fournir un logement décent à ses locataires. En cas de manquement, le locataire dispose de recours pour exiger des travaux, une réduction de loyer, voire la résiliation du bail. Les tribunaux ont déjà condamné des bailleurs pour inaction face à des problèmes d’humidité et de moisissures.

Selon Maître Gimalac, Avocat au Barreau de Grasse, « La jurisprudence rappelle régulièrement qu’une présence généralisée de moisissures peut être considérée comme un vice rendant le bien inhabitable, ou pouvant faire obstacle à la location du logement »[6].

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Moisissure dans un logement social : qui doit agir ? Qui est responsable ?

En cas d’humidité excessive, est-ce au locataire ou au bailleur de réagir ? La question de la gestion des moisissures dépend de l’origine du problème.

Si les moisissures sont causées par des défauts structurels (infiltration d’eau, remontées capillaires, etc.) la responsabilité incombe au bailleur social. Celui-ci est légalement tenu de fournir un logement décent et salubre. Cela signifie qu’il doit financer et organiser les travaux nécessaires pour éliminer les causes profondes de l’humidité (réparation des fuites, pose d’une VMC, amélioration de l’isolation, etc.).

En revanche, le locataire a aussi un rôle à jouer dans la prévention des moisissures. Il doit adopter des gestes quotidiens pour limiter l’humidité, notamment en faisant attention à bien aérer le logement.

En cas de moisissures dans votre logement social, prenez des photos et alertez rapidement le bailleur. Demandez un diagnostic d’humidité pour déterminer les responsabilités et les travaux nécessaires. Un expert neutre permet de prévenir les conflits et clarifie les actions à engager pour trouver une solution.

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• Quels modes de chauffage pour un logement social ?
• Quelle est la législation applicable pour les travaux réalisés en HLM ?

Humidité et moisissure : qui contacter si le bailleur ne réagit pas ?

Si le bailleur refuse l’expertise ou les travaux, envoyez une lettre recommandée pour le mettre en demeure. Saisissez la Commission départementale de conciliation pour une solution amiable. En dernier recours vous pourrez vous tourner vers le tribunal.

Comment prévenir et se débarrasser des moisissures ?

Dans un logement, les moisissures ne sont jamais une fatalité. Quelques bons réflexes permettent de les éviter ou de s’en débarrasser efficacement quand elles apparaissent.

Des gestes simples pour éviter l’apparition

On l’a dit, l’humidité est le terreau idéal pour les moisissures. Pour l’éviter, aérer quotidiennement est indispensable : 10 minutes de fenêtres grandes ouvertes, même en hiver, suffisent à renouveler l’air et à réduire la condensation.

De la même manière, une VMC bien entretenue ou des bouches d’aération dégagées permettent d’évacuer l’air humide. Dans les pièces les plus exposées (salle de bain, cuisine), l’utilisation d’un extracteur d’air ou une hotte limite les risques.

Procéder à des travaux

Quand les moisissures sont déjà présentes, il faut identifier et traiter la source. Un diagnostic d’humidité permet de cibler les travaux de rénovation nécessaires. Il peut s’agir de réparer une fuite qui a dégénéré en dégât des eaux, d’isoler les murs, de changer les vitrages, etc.

Nettoyer et éliminer les traces en toute sécurité

Enfin, si des moisissures restent après les travaux, il faudra les nettoyer, munissez-vous de gants, d’un masque et de lunettes pour éviter tout contact avec les spores.

Pour les éliminer, il faudra ensuite utiliser du vinaigre blanc et du bicarbonate de soude. Sur des zones non poreuses, vous pouvez aussi utiliser de la Javel.

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