Tout savoir sur les copropriétés mixtes : fonctionnement et rénovation

La création de copropriétés mixtes - combinant à la fois logements privés et sociaux - a pris de l’ampleur ces dernières années et encourage la mixité sociale au sein des communes. Cependant, la cohabitation peut poser des problèmes, notamment au niveau de la gestion de la copropriété (prise de décision, travaux de rénovation énergétique…). Comment fonctionne une copropriété mixte ? Comment les rénover ? Quelles sont les aides financières éligibles ? Tour d'horizon.

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Qu’est-ce qu’une copropriété mixte ?

Une copropriété mixte est un immeuble comprenant des logements privés et des logements appartenant à des bailleurs sociaux. Le nombre de bâtiments mixtes a pris de l’ampleur depuis la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) de 2000, qui impose à certaines collectivités un nombre minimum de logements sociaux dans leurs communes.

À savoir : on peut aussi parler de copropriété mixte lorsqu'elle regroupe des appartements et des maisons (c'est-à-dire un mélange entre une copropriété verticale et une copropriété horizontale). De même, il ne faut pas confondre avec un immeuble mixte qui est souvent défini comme un bâtiment regroupant plusieurs secteurs (appartements, commerces ou des bureaux).

Comment se créent les résidences mixtes ?

Les bâtiments mixtes peuvent naître de différentes manières :

• Le bailleur social achète des logements à des opérateurs privés afin de les proposer à la location sociale ;
• Le bailleur social met en vente une partie de son patrimoine, dans le but de le convertir en copropriété.
• L’accession sociale à la propriété pour les foyers les plus modestes (passage du statut de locataire du parc HLM au statut de propriétaire, généralement en conservant le même logement).

Quelles sont les caractéristiques des copropriétés mixtes ?

Les méthodes de gestion d’une copropriété classique et les logements sociaux sont différentes au niveau de la communication des projets ou bien de la réalisation des travaux, ce qui peut engendrer certains problèmes.

De plus, dans la plupart des copropriétés mixtes, le bailleur HLM détient la majorité des parts (tantièmes) au sein de la copropriété. Contrairement aux autres copropriétaires, le bailleur HLM n'est pas soumis aux règles énoncées dans l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article stipule qu'un copropriétaire ayant une part supérieure à la moitié des parties communes voit ses droits de vote réduits à la somme des voix des autres copropriétaires.

En d'autres termes, lorsque le bailleur HLM est majoritaire, il peut aisément exercer un contrôle sur l'ensemble des décisions relatives à la gestion et à l'entretien de la copropriété. Cette situation peut conduire à un sentiment de désengagement parmi les copropriétaires minoritaires, qui pourraient choisir de ne pas assister aux réunions générales ni de participer au conseil syndical.

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Pourquoi rénover les copropriétés mixtes ?

Comme beaucoup de copropriétés, les copropriétés mixtes ne sont pas exemptes de problèmes de précarité énergétique : mauvaise isolation, système de chauffage énergivore, humidité, etc. La loi Climat et résilience a donc mis en place plusieurs obligations afin d’encourager les rénovations énergétiques des copropriétés et des maisons et de réduire le nombre de passoires thermiques.

La loi sur le Climat et la résilience a introduit des modifications au Code de la construction et de l'habitation en faveur des organismes HLM (tels que les offices publics de l'habitat, les sociétés anonymes d'HLM et les coopératives d'HLM) ainsi que les sociétés d'économie mixte. Depuis le 25 août 2021, ces entités sont habilitées à entreprendre des opérations visant à améliorer la performance énergétique d’une copropriété mixte, pour le compte d'un syndicat de copropriétaires.

Un organisme HLM peut donc accompagner les travaux de rénovation énergétique des copropriétés mixtes, à condition d'être membre du syndicat de copropriétaires pour lequel la rénovation énergétique est effectuée.

Anticiper les interdictions de la loi Climat et résilience

En effet, les propriétaires de logements privés et sociaux sont soumis aux réglementations suivantes de cette loi Climat du 22 août 2021 :

• Gel des loyers des passoires énergétiques (classé F et G sur le Diagnostic de performance énergétique) depuis août 2022 ;
• Interdiction de location des logements énergivores (depuis janvier 2023 pour les logements classés G+, à partir de 2025 pour les logements classés G, de 2028 pour ceux classés F et de 2034 pour ceux classés E) ;
• DPE collectif obligatoire (dès 2024 pour les copropriétés ayant plus de 200 lots, dès 2025 pour celles entre 50 et 200 lots et dès 2026 pour celles ayant moins de 50 lots) ; 
• Projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) obligatoire (dès 2023 pour les copropriétés ayant plus de 200 lots, dès 2024 pour celles entre 51 et 200 lots et dès 2025 pour celles ayant moins de 51 lots).

Réduire la précarité énergétique

Aujourd’hui, certains ménages aux ressources très modestes peinent à payer leurs factures énergétiques et à se chauffer en hiver, tandis que d’autres risquent de basculer dans une situation de précarité énergétique au vu de la hausse des prix de l’énergie.

En rénovant un bâtiment qui consomme beaucoup d'énergie, on peut conserver la chaleur pendant l'hiver et maintenir la fraîcheur durant l'été, tout en réduisant le niveau d'humidité. C’est pourquoi la rénovation énergétique s'impose donc comme une solution efficace pour non seulement améliorer le confort thermique des occupants, mais également pour réduire le montant de leurs factures énergétiques.

Quels sont les principaux travaux de rénovation énergétique ?

Les travaux les plus efficaces en termes de performance énergétique sont :

• Isolation thermique des murs, des combles/toiture, du plancher bas, des points singuliers et calorifugeage, etc. ;
• Remplacement du système de chauffage et/ou de production d'eau chaude sanitaire anciens (chaudière au fioul, gaz ou charbon…) par un système durable et économe (pompe à chaleur collective, raccordement à un réseau de chaleur, etc.) ;
• Changement des menuiseries ;
• Mise en place d’une VMC (Ventilation mécanique contrôlée) double ou simple flux ;
• Etc.

Quelles sont les aides financières éligibles ?

Les trois grandes aides à la rénovation énergétique en copropriétés mixtes - MaPrimeRénov’ Copropriété, l’éco-prêt, les Certificats d’économies d’énergie et le plan France Relance - sont cumulables. À noter que pour obtenir la plupart de ces aides financières, les travaux doivent générer au moins 35 % d'économies d'énergie et être réalisés par des entreprises RGE (Reconnu Garant de l'Environnement).

MaPrimeRénov’ éligible pour les copropriétés mixtes

En 2020, MaPrimeRénov' remplace le Crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) et Habiter mieux agilité de l'Anah (Agence nationale de l'habitat). Cette aide permet de financer une partie des travaux de rénovation énergétique des maisons ou des appartements individuels. Depuis janvier 2024, l'aide individuelle se divise en deux parcours : Accompagné (pour les rénovations d'ampleur) et Décarbonation (pour les rénovations par geste).

MaPrimeRénov’ Copropriété, la version de l’Anah destinée aux copropriétaires et syndics, finance uniquement les bouquets de travaux (et non des rénovations “monogestes”).

Les bailleurs sociaux peuvent bénéficier de MaPrimeRénov’ dans le cas où ils font partie d’une copropriété mixte et donc d’un syndicat de copropriétaires. En revanche, les bailleurs de logements sociaux (non mixtes) ne sont, pour le moment, pas éligibles à MaPrimeRénov’. 

Par conséquent, le syndicat d'une copropriété mixte est éligible à MaPrimeRénov' Copropriété. En revanche, un bailleur social d'une copropriété mixte n'est pas éligible aux deux parcours de MaPrimeRénov' version individuelle.

Le dispositif des certificats d’économies d’énergie (CEE)

La prime CEE copropriété du dispositif des Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) a été instaurée en 2005 par la Loi Pope. Cette dernière impose aux fournisseurs d’énergie de financer des actions d’efficacité énergétique, grâce au principe du « pollueur-payeur ».

Dans ce cadre, les fournisseurs énergétiques proposent des aides financières pour les particuliers, les copropriétés (mixtes ou non), les logements sociaux ou encore les entreprises, pour les encourager à entreprendre des travaux visant à réduire la consommation d'énergie.

Des Coups de pouce (qui font partie du dispositif des CEE) sont aussi éligibles aux logements sociaux et copropriétés mixtes. Ils varient selon les types de travaux et le type de bien (logement individuel ou bâtiment entier).

Coups de pouce individuels

• "Rénovation d'ampleur des maisons et appartements individuels" : disponible seulement pour les ménages non éligibles à MaPrimeRénov' (tels que les bailleurs sociaux ou les propriétaires de résidence secondaire). Autrement dit, les copropriétaires de logements privés au sein d'une copropriété mixte ne sont pas éligibles à ce coup de pouce.
• "Pilotage connecté du chauffage pièce par pièce" : ce thermostat connecté permet de réguler la température de chaque pièce (seulement pour les ménages chauffés individuellement)

Coups de pouce collectifs

• "Rénovation performante d'un bâtiment résidentiel" à condition d’obtenir un gain énergétique minimum de 35 % en habitat collectif ainsi que de réaliser une assistance à maîtrise d'ouvrage (AMO) ;
• "Chauffage des bâtiments résidentiels collectifs et tertiaires" permet le remplacement d’un système de chauffage vétuste par un chauffage collectif plus économe et durable (réseaux de chaleur, pompes à chaleur, etc.).

Les éco-prêts : éco-PLS et éco-PTZ

L’éco-prêt Logement Social

Ce prêt à taux bonifié est distribué par la Caisse des dépôts et consignations. Il a pour objectif de financer les travaux de rénovation énergétique des logements sociaux.

L’éco-prêt Logement social (Éco-PLS) est destiné aux organismes d’habitations à loyer modéré (HLM), aux sociétés d'économie mixte ayant pour objet statutaire la production et la gestion de logements sociaux, aux organismes qui ont l’agrément maîtrise d’ouvrage ainsi qu’à tous les biens sociaux dont l'autorisation de construction a été accordée avant le 1^er mai 2010 (ou au 1^er juillet 2014 pour les logements sociaux situés en Outre-mer).

Pour être éligible à l’Éco-PLS, les conditions suivantes doivent être remplies pour les logements classés D, E, F ou G sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) :

• Les travaux doivent permettre un gain énergétique de 40 % minimum sur les consommations d’énergie ;
• La consommation conventionnelle d'énergie du bâtiment ne doit pas dépasser 230 kWh/m²/an ;
• Les émissions de gaz à effet de serre (GES) du bâtiment ne doivent pas augmenter après les travaux ;
• Le remplacement du système de chauffage ne doit pas être le seul geste réalisé.

Enfin, le montant varie entre 9 000 et 22 000 € par logement selon le gain énergétique.

L’éco-prêt à taux zéro

Ce prêt sans intérêt à rembourser s’adresse aux syndics de copropriétés privées et aux copropriétaires de logements privés. Cet éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) a pour but de financer les travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, mais également sur les parties et les équipements communs de la copropriété.

Les montants de l'éco-PTZ collectif varient selon les opérations effectuées :

Le plan de relance et France 2030

Le gouvernement a prévu un budget pour la restructuration, la réhabilitation lourde et la rénovation thermique des logements locatifs sociaux. Les dispositifs d’aide concernent tous les : 

• Organismes énumérés dans l’article R323-1 du Code de la construction et de l’habitation ;
• Logements qui ont droit à l’APL et appartenant aux classes énergétiques E, F et G.

Avec un budget de 54 milliards d'euros, France 2030 a pris le relais sur le plan France Relance qui s'est terminé fin 2022.

Résumé des principales aides financières à la rénovation énergétique :

À noter : les coups de pouce "Rénovation performante d’un bâtiment résidentiel", "Chauffage des bâtiments résidentiels collectifs et tertiaires" et "Pilotage connecté du chauffage pièce par pièce" sont éligibles pour tous les types de propriétaires ci-dessus.

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