Seconde vie : un soutien fiscal pour rénover les logements sociaux

Dans le contexte de la crise énergétique, de la précarité alimentaire et de l’urgence écologique, le dispositif Seconde Vie a été étendu jusqu’en 2025.

Lancé en 2024, le dispositif Seconde Vie vise à encourager la rénovation lourde ou la démolition-reconstruction des logements sociaux les plus énergivores. Souvent anciens et inadaptés, ces logements représentent un enjeu majeur pour le parc social.

Pour soutenir cette transformation, des aides fiscales significatives sont accordées aux bailleurs sociaux dont l’objectif est d’accélérer le renouvellement du parc, au cœur de la transition énergétique inscrite dans la stratégie nationale.

Hellio accompagne la rénovation énergétique du parc social

Qu’est-ce que le dispositif Seconde Vie ?

Le dispositif Seconde Vie est une mesure fiscale temporaire, instaurée dans la loi de finances pour 2024 et prorogée en 2025, en faveur des bailleurs sociaux pour la réalisation de travaux lourds de rénovation ou de reconstruction sur leur patrimoine le plus dégradé.

Principaux objectifs :

• Réduction des émissions de gaz à effet de serre du secteur résidentiel, essentiel pour la baisse des émissions,
• Suppression des passoires thermiques (logements classés F et G),
• Amélioration de la sobriété énergétique du parc social,

Ce dispositif repose sur un principe simple : plus les travaux sont ambitieux, plus l’avantage fiscal est important.

À qui s’adresse ce dispositif ?

Le dispositif Seconde Vie est réservé aux bailleurs sociaux réalisant des opérations complexes et structurantes sur leur patrimoine. Il s’adresse notamment :

• aux Offices publics de l’habitat (OPH) ;
• aux entreprises sociales pour l’habitat (ESH) ;
• aux sociétés d’économie mixte (SEM) immobilières ;
• aux organismes agréés exerçant une activité de logement social ;

Il s’adresse en tout premier lieu aux logements sociaux très dégradés ou énergétiquement obsolètes, c’est-à-dire aux plus souvent classés F et G au DPE, mais aussi à certains bâtiments inhabités ou mal adaptés (problèmes d’accessibilité, obsolescence technique, insalubrité, etc.).

Hellio, aux côtés des bailleurs sociaux pour les travaux de rénovation

Modalités et conditions d’éligibilité à l’aide

Procédure d’obtention du dispositif Seconde Vie

Pour bénéficier du dispositif Seconde Vie, les bailleurs sociaux doivent suivre une démarche structurée. Elle commence par l’identification des bâtiments concernés, souvent très dégradés ou énergétiquement obsolètes.

Les porteurs de projet doivent ensuite constituer un dossier technique et administratif complet à transmettre à l’administration fiscale. Celui-ci inclut notamment :

• Un DPE initial
• Une étude énergétique
• Un plan de financement
• Un descriptif détaillé des travaux envisagés
• Un engagement formel de maintien ou de reconstitution de l’offre sociale.

Une fois le dossier validé, l’amortissement fiscal exceptionnel peut être appliqué, sous réserve du respect des critères d’éligibilité.

Deux types d'opérations sont éligibles

Les rénovations lourdes :

• Rénovation énergétique avec comme objectif un gain d’au moins deux classes DPE, et la classe C au minimum (voire B ou A si possible) ;
• Intégration de critères environnementaux (énergies renouvelables, matériaux biosourcés, sobriété hydrique, etc.) ;
• Respect des seuils d’investissement minimum, coût de travaux conséquents ;

La démolition-reconstruction :

• Démolition de logements sociaux très dégradés ;
• Reconstruction sur site ou à proximité ;
• Exigence d’un niveau de performance énergétique élevé pour les logements reconstruits (RE2020 ou équivalent).

Conditions complémentaires

• Engagement de maintien ou reconstitution de l’offre sociale
• Respect des plafonds de loyers réglementaires après travaux
• Transmission d’un dossier complet à l’administration fiscale (avec DPE, plan de financement, étude énergétique, etc.)

Quels sont les avantages fiscaux ?

Le principal avantage fiscal du dispositif Seconde Vie réside dans le fait que les bailleurs sociaux peuvent bénéficier d’un amortissement exceptionnel à 15 ans. Autrement dit, le coût des opérations de rénovation lourde ou de démolition-reconstruction peut être amorti sur une période de 15 ans dans le cadre de l’impôt sur les sociétés (IS) et en surtaxe des bénéfices, permettant d’abaisser le résultat fiscal imposable.

Cet amortissement est dérogatoire au droit commun, qui prévoit habituellement des durées d’amortissement beaucoup plus longues pour les investissements immobiliers. Par ailleurs, ce mécanisme fiscal peut, sous certaines conditions, se cumuler avec d'autres aides publiques ou privées telles que les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE), les subventions de l’ANRU, ou les aides de l’ADEME, renforçant ainsi la viabilité financière des projets de rénovation.

Impact en 2024 et ambitions pour 2025

En 2024, le dispositif Seconde Vie a permis :

• Le lancement de 15 000 opérations de rénovation lourde ou de reconstruction
• Un effet levier fort sur les financements privés, notamment grâce à la sécurité fiscale offerte
• Une dynamique vertueuse de réduction des charges pour les locataires, souvent confrontés à des factures énergétiques élevées

Le gouvernement vise une accélération en 2025, avec une mobilisation élargie des bailleurs et un accompagnement renforcé par les services de l’État et les collectivités locales.

Quelles autres aides pour rénover le parc social ?

Le dispositif Seconde Vie s’inscrit dans un écosystème plus vaste d'incitations financières pour rénover le logement social. Parmi elles :

• Le Fonds Chaleur : pour financer des installations de chauffage renouvelable dans les logements collectifs.
• Les CEE (Certificats d’Économies d’Énergie) : soutien financier basé sur des forfaits par opération.
• Le dispositif Pinel+ dans le neuf social : pour les bailleurs investissant dans du neuf très performant.
• L'éco-prêt logement social.

En revanche, MaPrimeRénov' s'adresse aux propriétaires privés.

Le renouvellement du dispositif Seconde Vie en 2025 constitue une opportunité stratégique pour les bailleurs sociaux. Il leur permet de réhabiliter leur patrimoine de manière exemplaire, tout en bénéficiant d’un soutien fiscal fort.

À l’heure où la transition écologique s’impose comme une priorité nationale, Seconde Vie s’affirme comme un levier essentiel pour faire émerger un parc social plus résilient, économe en énergie et adapté aux usages de demain.

Hellio, aux côtés des bailleurs sociaux pour les travaux de rénovation