Adoptée en 2018, la loi portant sur l’évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (loi ÉLAN) s’inscrit dans une volonté de transformation du secteur du logement en France. Elle s’intéresse notamment à moderniser le parc social. En quoi la loi ÉLAN vient-elle réformer le logement social ? Quelles sont les mesures phares de ce texte ?
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Loi ÉLAN : quelles mesures concernent les logements sociaux ?
Promulguée le 23 novembre 2018, la loi ÉLAN est une réforme globale du secteur du logement et de l’aménagement en France. Elle a notamment pour but de « faire évoluer le logement social ».
Un regroupement des organismes HLM
La loi ÉLAN a imposé à certains organismes HLM de se regrouper. Depuis 2021, sont concernés :
- Les bailleurs sociaux de moins de 12 000 logements (sauf s’il s’agit du seul bailleur social du département)
- Ceux avec un chiffre d'affaires de moins de 40 millions d'euros
Le regroupement des organismes HLM permet notamment de réduire les frais de gestion, de mutualiser les investissements et d’engager des travaux de rénovation à plus grande échelle.
Accélérer la vente des HLM et soutenir l’achat de logements sociaux
La loi ÉLAN veut inciter les bailleurs sociaux à vendre les logements du parc HLM, en privilégiant leurs occupants. Comme l’explique Action Logement : « Les logements concernés par la vente HLM, également appelée Vente de Patrimoine, sont des biens construits ou acquis par un organisme HLM depuis au moins dix ans. Ces logements répondent à des normes strictes d'habitabilité et de performance énergétique fixées par décret ». Les prix de vente de ces logements sont fixés librement.
La loi prévoit aussi la création de sociétés spécialisées pour accélérer ces ventes. Les bailleurs peuvent vendre plus facilement, y compris en bloc, avec des lots de plus de 5 logements anciens pouvant être achetés par des acteurs privés.
Chaque logement en HLM vendu doit permettre de financer :
- la construction de 2 à 3 logements neufs
- la rénovation énergétique de 3 à 4 logements existants.
Une réforme des attributions de logements sociaux
La loi ÉLAN a eu également l’effet de modifier les conditions d’attribution des logements sociaux pour plus de transparence et d’efficacité. Elle généralise notamment la cotation des demandes, un système de points qui permet de hiérarchiser les dossiers selon des critères objectifs.
Comme l’explique Bordeaux Métropole « Ces points sont obtenus selon des critères portant sur le logement actuel, les ressources, la situation personnelle et professionnelle du demandeur et l’ancienneté de sa demande ».
Des évolutions sur la mobilité dans le parc HLM
Enfin, le texte vise à faciliter la mobilité dans le parc HLM via deux mesures :
- L’évaluation tous les 3 ans de la situation des locataires HLM qui vivent en zone tendue. Un moyen de s’assurer que le bien répond aux besoins des occupants ou de proposer un nouveau logement ;
- La création d’un bail mobilité, un contrat de location sans dépôt de garantie allant jusqu’à 10 mois pour les meublés.
Une réforme des constructions
La loi ÉLAN met fin à l’obligation d’organiser un concours d’architecture pour choisir un architecte lors de la construction de logements sociaux ou de logements du CROUS (source : www.vie-publique.fr).
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Au-delà du logement social, quelles sont les mesures phares de la loi ELAN ?
Transformation de bureaux en logements
Depuis quelques années, l’État cherche à encourager la transformation de bâtiments professionnels, comme des bureaux ou des locaux d’activité, en logements. L’objectif est de créer plus d’habitations sans construire systématiquement de nouveaux bâtiments.
Pour faciliter ces projets, la loi ELAN a assoupli certaines règles d’urbanisme. Concrètement, les projets de transformation peuvent déroger au Plan local d’urbanisme (PLU).
Ce dispositif a été complété par la loi du 16 juin 2025, qui renforce la transformation des bureaux en logements. Elle simplifie les règles et introduit un permis de construire réversible pour anticiper les changements d’usage des bâtiments.
Copropriété et individualisation des frais de chauffage
La loi de transition énergétique pour la croissance verte de 2015 avait introduit l’individualisation des frais de chauffage en copropriété. La loi ÉLAN vient entériner et préciser cette mesure, en la limitant aux bâtiments collectifs d’habitation. Elle exclut ainsi de ce fait les bâtiments tertiaires.
Loi ÉLAN et rénovation énergétique
La loi ÉLAN s’inscrit également dans une logique de transition énergétique. Elle veut faciliter la rénovation du parc immobilier français. Dans ce cadre, elle oblige notamment les bâtiments tertiaires à engager des actions d’économies d’énergie dans le cadre du décret tertiaire.
Faciliter le relogement
Enfin, comme le précise le Ministère de la transition écologique « Différentes mesures visent à simplifier les procédures de redressement des copropriétés dégradées, à reloger plus facilement les ménages concernés et à accompagner les collectivités locales dans leurs projets de sauvegarde » (source : www.ecologie.gouv.fr). Dans ce cadre, elle vient faciliter le relogement des occupants d’immeubles voués à être détruits.
L’article 197 de la loi Élan impose de « proposer un hébergement aux familles délogées ». Attention, il ne s’agit pas d’un relogement obligatoire. De ce fait, des associations accusent certaines préfectures de procéder à la destruction de logements sociaux et d’habitats sous couvert de la loi ÉLAN sans relogement effectif (source : www.ldh-france.org).
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