Appartements ou maisons mal isolés, problèmes d’humidité, équipements vétustes… la rénovation énergétique est un enjeu clé du secteur résidentiel, dont le parc social. Les habitations à loyer modéré (HLM) étant destinées aux ménages modestes, les personnes qui y vivent sont les premières victimes de la précarité énergétique. Entre l’urgence sociale, les objectifs climatiques et la flambée des prix de l’électricité, du gaz et du fioul, tout pointe à accélérer la rénovation énergétique des logements sociaux. Alors, quels sont les changements pour les bailleurs sociaux en 2023 ? Verdissement du parc locatif social, exonération de taxe foncière, révision des plafonds de ressources… Hellio fait le point sur les nouveautés dans le secteur HLM.
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Un effort budgétaire pour la qualité des logements sociaux
En 2022, d’importants moyens ont été débloqués pour aider les bailleurs sociaux à financer des opérations de restructuration et de réhabilitation lourde couplées à des travaux de rénovation thermique de grande ampleur, dans le cadre du plan France Relance. En 2023, le gouvernement conforte cette ambition, alors que les échéances d’interdiction de location des logements énergivores approchent.
Rénover les passoires énergétiques dans le calendrier imparti : une course de fond pour les bailleurs sociaux
La loi Climat et résilience impose une interdiction progressive de location des passoires thermiques :
- Depuis le 1er janvier, les logements considérés comme indécents — ceux dont la consommation d’énergie finale dépasse 450 kWh/m2/an — ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail d’habitation.
- En 2025, les biens notés G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) deviennent impropres à la location.
- En 2028, la mesure s’étend aux logements de classe F.
- En 2034, les biens étiquetés E sont à leur tour frappés par l’interdiction de location.
L’étau se resserre pour les bailleurs privés comme sociaux. La clé pour les organismes HLM ? Privilégier l’endurance au sprint, en intégrant dès à présent la rénovation massive des bâtiments dans leur stratégie de patrimoine. Ils doivent donc anticiper les interdictions à venir d’ici 2034, mais également prévoir les travaux de réhabilitation en conformité avec l'objectif de neutralité climatique à l’horizon 2050, comme le rappelle un avis déposé au Sénat en novembre 2022.
LE CHIFFRE HELLIO : 460 000
D’après l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE), la France compte 460 000 HLM de classe F ou G sur le DPE au 1er janvier 2022, soit 9,5 % du parc social. En 2020, la part de passoires thermiques était de 7 %. Ce bond s’explique par l’application de la nouvelle méthodologie de calcul des DPE, et un recours accru au chauffage au gaz dans les logements sociaux.
Un budget de 200 millions d'euros pour la rénovation des HLM en 2023
Pour atteindre l’éradication des passoires énergétiques, l’État a inclus un volet consacré aux logements sociaux dans son projet de loi de finances 2023. En ce sens, la loi de finances initiale (LFI) promulguée le 30 décembre 2022 prévoit la mobilisation du fonds national des aides à la pierre (FNAP) pour appuyer les actions des bailleurs sociaux.
L’INFO HELLIO :
Le premier bailleur social français Action Logement propose de consacrer 150 millions d’euros au FNAP, une contribution inférieure de moitié à celle requise par l’État. D’après Olivier Klein, ministre délégué auprès du ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, « la somme de 300 millions d’euros est nécessaire » pour répondre aux besoins des bailleurs sociaux. Affaire à suivre…
Au programme :
- Un soutien financier pour la production de 110 000 HLM en 2023,
- Une enveloppe budgétaire de 200 millions d’euros pour la rénovation thermique des bâtiments individuels et collectifs du parc social.
L’objectif est d’enclencher une transformation profonde des passoires énergétiques pour optimiser leur consommation d’énergie, diminuer les émissions de gaz à effet de serre associées, et améliorer le confort des habitantes et des habitants.
En tant qu’acteur indépendant habilité par l’État, Hellio accompagne les bailleurs sociaux dans leurs travaux d’économies d’énergie : isolation, chauffage, production d’eau chaude sanitaire, ventilation… Hellio mobilise l’ensemble des aides publiques et privées disponibles pour réduire le coût du chantier, comme le Coup de pouce Chauffage 2023.
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Le maintien de l’exonération de taxe foncière pour les bailleurs sociaux en 2023
Parmi les mesures fiscales de la loi de finances pour 2023 figure le chapitre d’exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). Ce dégrèvement des bailleurs sociaux, accordé sous certaines conditions, ne date pas d’hier : il a été mis en place en 2004.
Que les sociétés HLM se rassurent : la nouvelle loi prolonge la durée d’exemption de TFPB jusqu’au 31 décembre 2026 (Senat.fr).
Pour rappel, les bailleurs doivent remplir plusieurs critères pour profiter de l’exonération temporaire :
- Le logement social est construit ou acquis en vue d’être loué.
- L’opération fait l’objet d’une subvention de l’État ou de l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU).
Le cas échéant, les organismes HLM continueront à bénéficier de cet avantage fiscal pour leur foncier bâti. L’exonération est valable pour une durée de 25 ans. Elle peut être portée à 30 ans si la construction va au-delà des exigences de la réglementation environnementale RE 2020.
La revalorisation des plafonds de ressources et des montants de réduction de loyer de solidarité
Les plafonds de ressources déterminés pour l’attribution d’un logement social sont actualisés chaque année. Par ricochet, les plafonds et montants de la réduction de loyer de solidarité (RLS) appliquée aux foyers les plus démunis occupant une HLM sont également recalculés.
Les nouveaux barèmes 2023 pour bénéficier d’une HLM
L’arrêté du 27 décembre 2022 rehausse les plafonds de ressources de 3,49 %. La mesure est entrée en vigueur le 1er janvier 2023.
Pour rappel, les limites fixées varient selon plusieurs paramètres :
- La composition du foyer : 6 catégories de ménages sont définies par l’arrêté du 29 juillet 1987.
- Le niveau de revenus des ménages : équivalent à la somme des revenus fiscaux de référence N-2 de chaque membre du foyer, ainsi, les revenus fiscaux figurant sur l’avis d’imposition de 2021 sont pris en compte pour 2023. Les revenus de N-1 peuvent être retenus si les ressources ont diminué d’au moins 10 % par rapport à l’année N-2.
- La zone géographique : le territoire est découpé en 3 zones, à savoir Paris et les communes limitrophes, le reste de l’Île-de-France, et les autres régions.
- Le type de crédit utilisé pour financer l’habitat à loyer modéré : le prêt locatif à usage social (PLUS) ou le prêt locatif aidé d’intégration (PLAI).
Dorénavant, les bailleurs sociaux doivent respecter les plafonds réglementés suivants pour attribuer un logement locatif social (montants en euros) :
|
PLUS |
PLAI |
|||||
|
Catégorie de ménages |
Paris et villes limitrophes |
Reste de l’Île-de-France |
Autres régions métropolitaines |
Paris et villes limitrophes |
Reste de l’Île-de-France |
Autres régions métropolitaines |
|
1 |
25 165 |
25 165 |
21 878 |
13 845 |
13 845 |
12 032 |
|
2 |
37 611 |
37 611 |
29 217 |
22 567 |
22 567 |
17 531 |
|
3 |
49 303 |
45 210 |
35 135 |
29 581 |
27 126 |
21 082 |
|
4 |
58 865 |
54 154 |
42 417 |
32 380 |
29 784 |
23 457 |
|
5 |
70 036 |
64 108 |
49 898 |
38 518 |
35 261 |
27 445 |
|
6 |
78 809 |
72 142 |
56 236 |
43 347 |
39 678 |
30 930 |
|
Par personne supplémentaire |
8 782 |
8 038 |
6 273 |
4 829 |
4 419 |
3 449 |
La réduction de loyer de solidarité en 2023
L’ASTUCE HELLIO :
Depuis 2009, les bailleurs sociaux peuvent exiger un supplément de loyer de solidarité (SLS) de la part des personnes vivant en HLM. Dans quel cas ? Si les ressources des locataires excèdent d’au moins 20 % les revenus maximums définis pour l’attribution d’un logement social.
Les ménages les plus modestes qui vivent dans une HLM ont droit à un allègement de loyer. Pour cela, leurs ressources doivent être inférieures à une certaine somme, qui est calculée en fonction du nombre de personnes composant le foyer, et de la localisation du logement.
Les nouvelles limites des plafonds de ressources, revalorisées en 2023, sont consultables dans l’arrêté du 30 décembre 2022. Les montants révisés de la réduction de loyer de solidarité y sont également détaillés.
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Autres mesures à connaître pour les bailleurs sociaux en 2023
L’année 2023 est riche en nouveautés : Hellio détaille ces changements supplémentaires pour les bailleurs sociaux.
Le carnet d’information du logement obligatoire
Prévu par la loi Climat et Résilience, le carnet d’information du logement (CIL) est entré en vigueur le 1er janvier 2023. Depuis cette date, la construction d’un logement ou une rénovation importante doit obligatoirement s’accompagner de la création d’un CIL. Ce document sert notamment à faciliter le suivi des travaux d’amélioration de la performance énergétique du bien.
Les certificats d’économies d’énergie en 2023
Les plafonds de ressources qui définissent le statut de précarité énergétique des ménages dans le cadre de l’obtention des primes CEE (certificats d’économies d’énergie) ont été revalorisés. Les niveaux de revenus maximums ont également été revus pour la catégorie de ménages considérés comme modestes et précaires.
👉 Consultez les plafonds de ressources actualisés
On note aussi la publication du 50e arrêté, le 28 décembre 2022, qui modifie certaines fiches d’opérations standardisées d’économies d’énergie (applicable au 1er avril 2023). Les fiches concernées sont les suivantes :
- BAR-TH-159 (Pompe à chaleur hybride individuelle pour un bâtiment résidentiel) ,
- BAR-TH-160 (Isolation d’un réseau hydraulique de chauffage ou d’eau chaude sanitaire pour un bâtiment résidentiel),
- BAT-TH-146 (Isolation d’un réseau hydraulique de chauffage ou d’eau chaude sanitaire pour un bâtiment tertiaire),
- BAT-TH-157 (Chaudière biomasse collective pour un bâtiment tertiaire),
- RES-CH-106 (Mise en place d’un calorifugeage des canalisations d’un réseau de chaleur).
Par ailleurs, un arrêté du 20 décembre apporte quant à lui plus de souplesse vis-à-vis des contrôles dans le cadre du dispositif des CEE. Les nouveaux taux applicables sont renseignés dans l’arrêté.
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