Bailleurs sociaux : les évolutions en 2022 - Podcast Comprendre la Transition énergétique #12

Émission : Comprendre la transition énergétique - Podcast #12

Évolutions réglementaires et perspectives 2022 pour les bailleurs sociaux

Avec plus de 1 million de logements du parc HLM à rénover d'ici 2034 et bien que la politique de l’État reste plus incitative que itérative, les obligations pour les bailleurs sociaux s’accélèrent en 2022. Pour lutter contre la précarité énergétique et entrer dans la massification de la rénovation énergétique, le travail est gigantesque, d’autant que la réglementation évolue avec la parution régulière de nouveaux arrêtés qu'il faut maîtriser.

C’est pourquoi, Hellio accompagne les bailleurs sociaux dans la nécessaire transformation énergétique de leur parc immobilier en leur proposant une approche globale : veille réglementaire, identification des passoires thermiques, assistance à la maîtrise d’ouvrage, montage financier du dossier, Hellio rassemble les moyens pour les accompagner dans la réussite de cette transformation. Didier Maciocia, engagé dans la lutte contre la précarité énergétique, ancien directeur général d'une société régionale d'habitations à loyers modérés, est armé d’une conviction renforcée par 25 années d’expérience dans le logement social : la transition énergétique doit profiter réellement à tous.

Désormais directeur de la recherche et développement contre la précarité énergétique du groupe Hellio, Didier Macioca explique son engagement pour une transition énergétique profitable à tous, son combat contre la précarité énergétique et les solutions au service des bailleurs sociaux pour les aider dans leur transformation énergétique.

D’abord, toutes nos félicitations ! Vous avez été récemment récompensé de l'Ordre national du mérite en tant que directeur général d'une société régionale d'habitations à loyers modérés, sur la demande d'Emmanuelle Wargon, la ministre chargée du Logement. Cette médaille récompense votre engagement de longue date dans le logement social ?

Merci pour ces félicitations ! Un adage de notre profession de bailleurs sociaux affirme que l'on entre dans le logement social souvent par hasard. Et si l'on y reste, c'est par conviction. Cela a été mon cas, j'ai passé 25 ans dans le logement social et assez rapidement, je me suis attaché à ce mouvement avec lequel je partage toujours les valeurs, les convictions, l’importance pour l'épanouissement familial de chacun, la nécessité dans l'équilibre de cohésion de notre société. Cohésion générationnelle en créant des logements spécifiques pour les jeunes et les personnes âgées, cohésion territoriale en construisant également pour lutter contre la désertification de nos territoires et surtout, cohésion sociale en développant la mixité des quartiers et en luttant contre le sans-abrisme.

J'ai rejoint le groupe Hellio avec une double conviction partagée : la 1^ère est que la solidarité nationale exige aujourd'hui que la transition énergétique profite réellement à tous. À défaut, les inégalités deviendront intolérables entre ceux qui auront réalisé les travaux nécessaires et ceux qui continueront à vivre dans des passoires thermiques. Or, on constate que le phénomène de précarité énergétique se développe alors que le prix de l'énergie continue d'augmenter et que les logements, les partenaires privés subissent une décote d'environ 25 % de leurs revenus. La 2^ème conviction est que les seules interventions sur le bâti seront insuffisantes et qu'il faut qu'elles soient accompagnées d'une mobilisation active de tous, usagers, locataires et propriétaires.

Pouvez-vous nous expliquer en quoi consiste votre rôle de directeur de la recherche et développement contre la précarité énergétique au sein du groupe Hellio ?

Mon rôle au sein du groupe Hellio est de mettre en œuvre ce que l'État a appelé « la massification de la rénovation thermique ». Dans la pratique, il s'agit de rassembler l'ensemble des moyens qui peuvent modifier notre écosystème et accélérer la transition indispensable à tous. Par exemple, le groupe Hellio est historiquement engagé contre la précarité énergétique. À ce titre, il anime et participe au collectif STOP Exclusion Énergétique par exemple.

Lutter efficacement contre la précarité énergétique nécessite aujourd'hui que nous puissions mieux déceler ceux qui en souffrent.

Pour cela, nous développons des collaborations, notamment avec le monde associatif, que nous accompagnons grâce au dispositif des Certificats d'Économies d'Énergie, entre autres.

Nous avons également constaté que le maître d’ouvrage souhaite de plus en plus un service global qui puisse intégrer le maximum de prestations de conseil et d’assistance lors des études préalables, jusqu'à la facturation et la perception des aides. Ce qui est d'ailleurs un gage d'efficacité et de compétences pour les particuliers.

Pour répondre à cette attente, nous avons renforcé notre pôle de conseil et d'expertise dans le montage de dossiers de financement européens dont le rôle sera prépondérant dans le montage d'opérations de rénovation pour le logement social, dans tous ces aspects les plus complexes : facturation, fiscalité, taxes foncières et régime de TVA par exemple et naturellement, la valorisation de ces Certificats d'Économies d'Énergie.

Notre approche se veut enfin itérative, c'est à dire que, sans parti pris, nous sommes à l'écoute des besoins des clients et après une bonne compréhension des enjeux, nous proposons une série de solutions qui va ensuite évoluer au fur et à mesure où se dessine le projet. Au cours de cette phase, nous pouvons proposer des variantes que nous savons particulièrement bien financées. Par exemple, pourquoi pas aménager une borne de recharge de vélo électrique à l'occasion de l'éco-réhabilitation d'un immeuble ?

Les organismes HLM sont engagés depuis longtemps dans la construction bas carbone. Mais les choses s'accélèrent pour 2022 et en vue de l'avenir…

Effectivement, c'est environ plus de 1 million de logements du parc HLM qui sont à rénover d'ici 2034, même si nous savons cette estimation approximative tant les diagnostics sont peu fiables.

En revanche, ce que nous savons, c'est que le rythme annuel de rénovation thermique est de l'ordre de 165 000 logements par an, selon les déclarations ministérielles. Ce qui est considérable et que plus de 350 000 seront interdits à la location d'ici cinq ans.

Pour les organismes de logement social, il ne s'agit plus de dire pourquoi rénover, mais de savoir comment. Certains ont d'ailleurs débuté le travail de modification du Plan stratégique de patrimoine pour y inclure cette obligation. Il s'agit naturellement d'un travail gigantesque, à la hauteur des enjeux. On parle de plus de 40 milliards d'euros, un coût estimé avant la flambée des prix des matières premières et sans réellement tenir compte des effets de la réglementation technique 2020 qui impactent le coût des programmes neufs de plus de 10 ans en moyenne.

Oui, c'est un travail gigantesque, comme vous le soulignez. Il y a des obligations pour les bailleurs sociaux en 2022. Quelles sont-elles ?

Alors pour 2022, la politique de l'État reste une politique plus incitative que itérative. Ainsi, les aides allouées pour permettre la résorption des passoires thermiques sont très importantes, notamment en termes de crédits d'État et de produits disponibles auprès de la Banque des territoires, mais aussi des collectivités territoriales, les taxes sur le logement qui restent fortement engagées dans ces actions.

En revanche, devant l'ampleur de la tâche, les bailleurs sociaux devront poursuivre le développement d'outils d'aide à la décision, comme le Plan stratégique de patrimoine, et s'atteler à une réforme des conventions d'utilité sociale pour y inclure le plan de transition énergétique négocié avec les partenaires.

Vous avez souligné tout à l'heure le fait qu'il ne s'agissait plus de savoir pourquoi rénover, mais de savoir comment, justement, y a-t-il des difficultés pour entamer la rénovation énergétique du parc des bailleurs sociaux ?

Oui et elles sont nombreuses. C'est d'abord, je crois, la nécessité de définir les actions prioritaires sur le patrimoine. D'où la nécessité de disposer d'outils à la décision. C'est également la difficulté à se garantir sur toute la durée de réalisation de l'opération — souvent 2 à 3 ans compte tenu des procédures complexes à respecter —, des financements pérennes et stables. Nous savons par exemple que le tarif de revente des Certificats d'Économies d'Énergie varie dans des proportions importantes.

L'État peut être aussi amené à changer les règles du jeu, par exemple sur le volume des Certificats d'Économies d'Énergie ou même parfois, l'État peut revenir sur le montant des subventions allouées si l'opération s'avère trop rentable au titre de la surcompensation. Enfin, la tendance inflationniste des coûts de travaux et le relèvement du taux du Livret A sont tout autant l'exercice de prévisions très difficiles.

Et la rénovation énergétique est d'autant plus prégnante dans les logements sociaux qu'ils accueillent des foyers aux revenus modestes ?

Les bailleurs sociaux bénéficient incontestablement des travaux d'économies d'énergie, car ceux-ci valorisent leur patrimoine et rendent plus attractifs les logements. Mais les 1^ers principaux bénéficiaires de ces travaux restent les locataires, dont le montant de la quittance baisse avec un confort thermique accru. Parmi ces locataires, certains avaient effectivement renoncé à se chauffer, car dans l’incapacité de payer la note d'énergie, d'autant plus que le gaz a souvent été privilégié dans les résidences de logements sociaux. Alors, rénover ces logements devient une impérieuse nécessité.

Quelles sont les solutions proposées par Hellio pour accompagner les bailleurs sociaux et les aider à relever le défi de la rénovation énergétique dans les logements à loyer modéré ?

Pour accompagner les bailleurs sociaux, nous mettons en œuvre une approche globale de la transformation énergétique par laquelle tous les facteurs sont appréhendés, car ils concourent tous dans leur globalité à la réussite du projet. Cette méthode dite holistique nous apparaît comme la seule en capacité de modifier les organisations, celle d'une entreprise par exemple, mais aussi celle d'un groupe d'immeubles ou d'un immeuble.

Cette méthode s'organise autour de 4 valeurs constantes :

• L'importance et le respect des objectifs fixés,
• L'importance de l'intégrité, notamment les engagements pris,
• La puissance du travail en équipe,
• La nécessité de l'adaptabilité à chaque étape.

Nous mettons en perspective les décisions prises et leur impact financier, notamment lorsqu'il s'agit de programmes financés par le FEDER, le Fonds européen de développement régional pour une analyse globale. Nous nous appuyons très sûrement sur des entreprises partenaires, notamment pour la sensibilisation au changement des comportements des résidents.

Les bailleurs sociaux, pour mener cette rénovation thermique et énergétique, ont droit à des aides pour rénover l'ensemble du parc. Quels sont les changements réglementaires en 2022 concernant ces dernières ?

Pour rentrer un peu dans la technique, un nouveau texte réglementaire qui constitue le 39e arrêté des Certificats d'Économies d'Énergie entérine plusieurs changements sur les travaux.

En effet, jusqu'en 2021, ces Certificats d'Économies d'Énergie imposent la pose d'un isolant de classe 3, par exemple pour des travaux de calorifugeage comme l'isolation des réseaux de chauffage et d'eau chaude. Or, depuis plusieurs mois, Hellio propose au bailleur d'installer un isolant plus efficace. Le recours à un matériau classé numéro 4 devient impératif pour toucher la prime des Certificats d'Économies d'Énergie, ce qui, dans certains cas, imposera une baisse des primes.

Autre évolution majeure liée à ce 39^e arrêté, il prévoit d'abaisser le volume des Certificats d'Économies d'Énergie délivrés dans le cadre de plusieurs opérations d'isolation des combles, murs, planchers, toitures, terrasses. Ce que nous avons estimé à une minoration de ces certificats d'environ 15 %.

Ce n'est pas forcément une bonne nouvelle ?

Ce n’est en effet pas forcément une bonne nouvelle et cela rejoint ce que je disais précédemment, à savoir qu'il faut être vif et bien comprendre les modifications réglementaires pour mettre en œuvre les opérations de réhabilitation. Parce que la réglementation change, les modes de financement changent énormément et très rapidement.

Pour autant, la baisse des aides pour les mono gestes est une bonne nouvelle pour la rénovation globale qui elle permet plus d’économies et des aides toujours autant conséquentes pour sa réalisation.